bewertung und beurteilung

Marktwerteinschätzung

Ich möchte eine Bewertung einer Wohnung / eines Hauses / eines Grundstücks, um zu verkaufen / zu versteigern (freiwillige Feilbietung) / hypothekarisch zu besichern.

Das Liegenschaftsbewertungsgesetz – LBG (BGBl. Nr. 150/1992 bildet die Grundlage für Bewertungen von Liegenschaften, speziell in gerichtlichen Verfahren oder bei öffentlichen Auftraggebern.

Der Bewertungsgrundsatz ist im § 2. (1) angeführt: Sofern durch Gesetz oder Rechtsgeschäft nichts anderes bestimmt wird, ist der Verkehrswert der Sache zu ermitteln.

Verkehrswert gem. § 2 (2) LBG ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann.

Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben (§ 2 Abs. 3 LBG).

Für die Bewertung sind gem. § 3. (1) LBG Wertermittlungsverfahren anzuwenden, die dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen.

Als solche Verfahren (näheres dazu siehe Glossar) kommen insbesondere das

  • Vergleichswertverfahren (§ 4), das
  • Ertragswertverfahren (§ 5) und das
  • Sachwertverfahren (§ 6) in Betracht.

Wenn es zur vollständigen Berücksichtigung aller den Wert der Sache bestimmenden Umstände erforderlich ist (§ 3 (2) LBG), sind für die Bewertung mehrere Wertermittlungsverfahren anzuwenden.

Bei anderen wissenschaftlich anerkannten Wertermittlungsverfahren (§ 10. (4) LBG) als den in den §§ 4 bis 6 geregelten sind die zugrunde gelegten Umstände darzustellen und ist auszuführen, in welcher Weise die Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr bei der Bewertung berücksichtigt wurden.

Darüber hinaus anerkannte und dem Stand der Wissenschaft entsprechende Wertermittlungsverfahren sind (näheres dazu siehe Glossar):

  • Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF-Verfahren – ÖNORM B 1802-2)
  • Residualwertmethode (Bauträgerkalkulation – ÖNORM B 1802-3)
  • Pachtwertverfahren (für Hotels etc.)
  • International angewandte Methoden (wie z.B. Investment method)

Nach welcher Methode der Verkehrswert ermittelt wird, richtet sich nach der Charakteristik der zu bewertenden Liegenschaft, die fachgemäße Wahl hat vom Sachverständigen zu erfolgen (soweit nicht vom Auftraggeber vorgegeben) und ist ausreichend zu begründen.

Für die Verkehrswertermittlung von unbebauten Grundstücken ist das Vergleichswertverfahren geeignet. Eventuell kommt es noch bei gleichartigen Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhäuser und gleichartigen Siedlungshäuser in Frage. Auch für die Überprüfung der Angemessenheit des Hauptmietzinses gem. Mietrechtsgesetz (MRG) wird es angewandt.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern (häufig eigengenutzt) ist die Verkehrswertermittlung nach dem Sachwertverfahren die übliche Methode.

Bei Mehrwohnungshäusern, Büro- und Geschäftsgebäuden sowie gemischt genutzten Liegenschaften, die zur Gänze oder zum Großteil vermietet oder verpachtet, aber auch eigengenutzt sind, erfolgt die Verkehrswertermittlung idR nach dem Ertragswertverfahren. Dieses Verfahren kann aber auch für Liegenschaften, die zwar eigengenutzt sind, bei denen aber eine Vermietung durchaus sinnvoll möglich wäre, verwendet werden.

Rechte und Lasten (§ 3 (2) LBG), die mit der zu bewertenden Sache verbunden sind und deren Wert beeinflussen, sind bei der Bewertung entsprechend zu berücksichtigen. Wenn eine Bewertung von Rechten und Lasten nach den in den §§ 2 bis 7 enthaltenen Regeln nicht möglich ist, muss der vermögenswerte Vorteil des Berechtigten beziehungsweise der vermögenswerte Nachteil des Belasteten herangezogen werden.

Ist nur ein Teil einer Liegenschaft (§ 3 (4) LBG), ein mit einer Liegenschaft verbundenes Recht oder eine darauf ruhende Last oder ein Teil eines Rechtes oder einer Last zu bewerten, so ist auch der Wert der ganzen Liegenschaft beziehungsweise des ganzen Rechtes oder der ganzen Last zu ermitteln, wenn dies für die Bewertung von Bedeutung ist.

Die Wahl des Wertermittlungsverfahrens regelt § 7. LBG.

Soweit das Gericht oder die Verwaltungsbehörde (§ 7 (1) LBG) nichts anderes anordnen, hat der Sachverständige das Wertermittlungsverfahren auszuwählen.

Er hat dabei den jeweiligen Stand der Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu beachten.

Aus dem Ergebnis des gewählten Verfahrens ist der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln.

Sind für die Bewertung mehrere Wertermittlungsverfahren (§ 7 (2) LBG) anzuwenden (§ 3 Abs. 2 LBG), so ist aus deren Ergebnissen der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln.

Für die Bewertung (§ 8. (1) LBG) ist ein gerichtlich beeideter Sachverständiger für das jeweilige Bewertungsfachgebiet beizuziehen; erforderlichenfalls können auch mehrere Sachverständige beigezogen werden.

Dabei ist der für die Bewertung maßgebliche Stichtag (§ 8 (2) LBG) festzusetzen.

Ferner ist anzuordnen (§ 8 (3) LBG), ob das Bewertungsgutachten schriftlich oder mündlich zu erstatten ist. Sofern sie nicht unzweckmäßig oder unzulässig ist, ist die schriftliche Gutachtenserstattung anzuordnen.

Wird durch Gesetz oder Rechtsgeschäft (§ 8 (4) LBG) ein anderer Wert als der Verkehrswert als für die Bewertung der Sache maßgeblich bestimmt, so ist dem Sachverständigen die Ermittlung dieses anderen Wertes aufzutragen.

Als allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für das Immobilienwesen darf ich im Rahmen meines Zertifizierungsumfanges Gutachten erstatten.

Ein Bewertungsgutachten besteht im Wesentlichen aus zwei Teilen, dem Befund (= Aufnahme des Sachverhaltes) und dem eigentlichen Gutachten (= Beurteilung und Wertung) und soll nachvollziehbar sowie nachprüfbar sein.

„Nachvollziehbar ist ein Gutachten, wenn ein Laie die Entwicklung der Gedanken des Sachverständigen im Gutachten verstehen und zuordnen kann. Nachprüfbar ist es, wenn ein Fachmann den Inhalt und die Ansätze bis ins Detail überprüfen kann.“ (Krammer, Schiller, Schmidt, Tanczos: Sachverständige und ihre Gutachten, Manz Verlag Wien 2012)

Allgemeine Erfordernisse des Gutachtens regelt § 9. (1) LGB:

Das Bewertungsgutachten hat zu enthalten

  • den Zweck des Gutachtens, den Bewertungsstichtag, den Tag der Besichtigung der Sache und die dabei anwesenden Personen sowie die verwendeten Unterlagen;
  • den Befund mit einer Beschreibung der Sache nach ihren Wertbestimmungsmerkmalen und ihren sonstigen, für die Bewertung bedeutsamen Eigenschaften tatsächlicher oder rechtlicher Art;
  • die Bewertung unter Darlegung des angewendeten Wertermittlungsverfahrens und der Gründe für die Auswahl des angewendeten Verfahrens oder der allenfalls angewendeten Verfahrensverhinderung.

Selbstverständlich ist auch der Auftraggeber zu nennen und der Grund (soweit bekannt) wofür das Gutachten verwendet werden soll.

Eine Bewertung sollte niemals nur vom Schreibtisch aus durchgeführt werden. Es hat immer eine Begehung der zu bewertenden Liegenschaft zu erfolgen, wobei die wichtigsten Grundlagen für die Bewertung an Ort und Stelle gesammelt werden.

Als Immobilientreuhänder und allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für das Immobilienwesen biete ich im Rahmen meines Zertifizierungsumfanges die Einschätzung des Marktwertes von Liegenschaften [Hinweis: Für Dritte, denen die Liegenschaft unbekannt ist, nicht geeignet!] analog den Regelungen des Liegenschaftsbewertungsgesetzes (BGBl. Nr. 150/1992) an. (MARKTWERTEINSCHÄTZUNG).

Dazu benötige ich vom Auftraggeber (beispielhaft):

  • Baubewilligung (letzter Konsens) samt (genehmigter) Pläne
  • Fertigstellungsmeldung (letzter Konsens) Gebäude samt genehmigter Pläne und Baubeschreibung,
  • Bauaufträge oder sonstige behördliche Auflagen
  • Inanspruchnahme öffentlicher Förderungen
  • Eigennutzungen durch Eigentümer
  • Bestehende Miet-/Pachtverhältnisse und deren Parameter (Zinsliste, Verträge etc.)
  • Miet-/Pachtzinsvorauszahlungen, laufende Kündigungen
  • Sonstige Benutzungsvereinbarungen
  • Sonstige Verfügungsbeschränkungen oder Lasten
  • Aufstellung mieter-/pächterseitige Investitionen (ev. Ablösevereinbarung)
  • Anhängige Gerichts-/Behördenverfahren
  • Erhebung eventueller Abgabenrückstände (Steuern, Abgaben etc.)
  • ev. ausständige Aufschließung bzw. –abgabenrückstände
  • ev. Bauplatzeignung / -erklärung
  • Abtretungsverpflichtungen (erfolgt / vorgeschrieben / ausständig)
  • Teilungsplan oder –entwurf (Verfahren Grenzkatastereintragung anhängig / geplant)
  • ev. Nachweise über Altlastenbeseitigung bzw. –vorkommen sowie sonstige Verunreinigungen (z.B. Grundwasser)
  • Vorgeschriebene Schutzmaßnahmen oder sonstige Beschränkungen
  • Beabsichtigte Arbeiten in den nächsten Jahren (Generalsanierung, Dachreparatur etc.) und Finanzierung derselben
  • ev. Baueinreichungen samt Plänen
  • Sonstige Verfügungsbeschränkungen oder Lasten
  • Nutzwertgutachten (samt darin angeführter Grundlagen) bzw. Gerichtsbeschlüsse
  • Wohnungseigentumsvertrag oder gerichtliche Entscheidung / Beschlüsse
  • Beschlüsse Wohnungseigentümerversammlung (aktuelles und letzten beiden Protokolle)
  • Wohnbeitragsvorschreibung (aktuell und letzte Abrechnung)
  • Beitrag zur Rücklage
  • Betriebskosten und öffentliche Abgaben, Heizkosten, Warmwasserkosten
  • Darlehen (der Wohnungseigentümergemeinschaft – auch solche, die nicht im Grundbuch eingetragen sind)
  • Allfälliges Benutzungs- oder Mietentgelt
  • Bestehende Darlehen der Wohnungseigentümergemeinschaft die nicht im Grundbuch eingetragen sind
  • Stand der Rücklage gem. § 31 WEG
  • Vorausschau gem. § 20 Abs. 2 WEG des laufenden Jahres
  • Beabsichtigte Arbeiten in den nächsten Jahren (z.B. Generalsanierung, Dachreparatur etc.) und Finanzierung derselben
  • Letztes Prüfprotokoll gem. ÖNORM B 1300 – Objektsicherheitsprüfung für Wohngebäude
  • Einheitswertbescheid inkl. Bodenwert
  • Energieausweis (nicht älter als zehn Jahre)
  • ev. Bewertungsgutachten (z.B. der finanzierenden Bank)
  • Grundbuchauszug.

Ermittelt wird jeweils der Marktwert (erzielbarer Verkaufserlös) als der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Marktwertes außer Betracht zu bleiben.

Gemeinsame Festlegung mit dem Auftraggeber über:

  • den Zweck der Marktwerteinschätzung,
  • den Bewertungsstichtag,
  • den Tag der Besichtigung der Sache und
  • die dabei anwesenden Personen
  • sowie die verwendeten Unterlagen (was wird zur Verfügung gestellt?).

Der Befund anhand der bei der Besichtigung und sonstigen Erhebungen festgestellten Tatsachen beinhaltet eine Beschreibung der Sache nach ihren Wertbestimmungsmerkmalen und ihren sonstigen, für die Bewertung bedeutsamen Eigenschaften tatsächlicher oder rechtlicher Art.

Die Marktwerteinschätzung erfolgt unter Darlegung des angewendeten Wertermittlungsverfahrens und der Gründe für die Auswahl des angewendeten Verfahrens oder der allenfalls angewendeten Verfahrensverhinderung.

[Hinweis: Für Dritte, denen die Liegenschaft unbekannt ist, nicht geeignet!]

Es wird bei der Marktwerteinschätzung (wie beim Verkehrswertgutachten) analog den Regelungen des LBG vorgegangen, jedoch auftragsgemäß auf eine ausführliche Beschreibung der Liegenschaft verzichtet (keine zusätzliche ausführliche Beschreibung und Fotodokumentation der Liegenschaft sowie bewertungsrelevante Dokumente sind nicht beigelegt).

Sollte vom Auftraggeber nachträglich die Ausfertigung eines vollwertigen Verkehrswertgutachtens gewünscht werden, ist dies möglich.

Für die Besichtigung bzw. sonstigen Erhebungen (Grundbuchgericht, Bauamt, Abgabenbehörden etc.) ist es erforderlich, dass dafür dem Sachverständigen entsprechende umfassende Eigentümervollmachten erteilt werden.

Die Erstellung der Marktwerteinschätzung (inkl. Schriftlichem Befund und Einschätzung), jedoch ohne ausführliche Beschreibung der Liegenschaft (keine zusätzliche ausführliche Beschreibung und Fotodokumentation der Liegenschaft sowie bewertungsrelevante Dokumente sind nicht beigelegt) erfolgt nach:

  • Auftragserteilung,
  • Übermittlung der vorhandenen Unterlagen und
  • Anzahlung durch den Auftraggeber

in folgenden Schritten:

  1. Vorbereitung auf die Befundaufnahme durch mich (ca. 1,5-2 Wochen nach Erhalt der Unterlagen)
  2. Terminvereinbarung für die gemeinsame Befundaufnahme
  3. Befundaufnahme an Ort und Stelle,
  4. Einsichtnahme in den Bauakt bei der örtlichen Baubehörde,
  5. Einsichtnahme in die Urkundensammlung beim örtlich zuständigen Bezirksgericht (Grundbuch)
  6. Erstellung Marktwerteinschätzung (ca. 1,5-2 Wochen nach Befundaufnahme)

[Hinweis: Für Dritte, denen die Liegenschaft unbekannt ist, nicht geeignet!]

Für die Erstellung eines konkreten Angebots für Ihre Marktwerteinschätzung benötige ich neben Ihren Kontaktdaten bitte folgende Mindestangaben:

  • den genauen Zweck der Werteinschätzung,
  • Art der einzuschätzenden Liegenschaft (Grundstück Eigentumswohnung Einfamilienhaus etc.) mit Flächenangaben,
  • ob Rechte und Lasten zu bewerten sind und
  • die genaue Adresse oder Daten aus dem Grundbuch (KG/EZ/Anteile).

Für nähere Informationen steht Ihnen Herr M. Engelmeier unter +43660/3943940 oder über das Kontakt-Formular gerne zur Verfügung.

Kontaktieren Sie mich

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MICHAEL K. ENGELMEIER
LIECHTENSTEINSTRASSE 48
A-2344 MARIA ENZERSDORF
TEL: +43660/3943940
FAX: +432236/47791