„Wertentwicklung und Ertragssteigerung beginnt mit der Feststellung des Ist-Zustandes und ist der Schlüssel zu einer erfolgreichen Planung Ihrer Vorstellungen im Detail.“

bewertung und beurteilung

ÄNDERUNGSNUTZWERTGUTACHTEN WEG 1948

Ich brache ein Nutzwertgutachten infolge Änderungen / Ausbau von bestehendem Wohnungseigentum (z.B. Dachgeschoßausbau, Umbau oder Wohnungszusammenlegung) für bestehendes Wohnungseigentum (Erstbegründung vor dem 1. September 1975)

Sie haben ein Objekt bei welchem vor dem 1. September 1975 erstmals Wohnungseigentum begründet wurde und haben Änderungen vorgenommen, die ein Änderungsnutzwertgutachten WEG 1948 notwendig machen.

Im § 55 WEG 2002 findet sich die diesbezügliche Regelung: Das Wohnungseigentumsgesetz 1975, BGBl. Nr. 417, zuletzt geändert durch das Bundesgesetz BGBl. I Nr. 98/2001, tritt mit Ablauf des 30. Juni 2002 außer Kraft. Die Übergangsregelungen des § 29 Abs. 1 bis 3 des Wohnungseigentumsgesetzes 1975 gelten jedoch für die davon erfassten Rechtsverhältnisse weiter.

Im Bundesgesetz über das Eigentum an Wohnungen und sonstigen Räumlichkeiten (Wohnungseigentumsgesetz 1975 – WEG 1975) StF: BGBl. Nr. 417/1975 zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 70/2002 steht:

§ 29. (1) Mit dem Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes tritt das Wohnungseigentumsgesetz, BGBl. Nr. 149/1948, in der Fassung des Bundesgesetzes BGBl. Nr. 28/1951 (WEG 1948) mit den folgenden Einschränkungen außer Kraft:

1. Die §§ 2 und 5 sind in den Fällen weiterhin anzuwenden, in denen zumindest an einer Wohnung (einem Geschäftsraum) das Wohnungseigentum nach den bisher geltenden Vorschriften (vor dem 1. September 1975) erworben worden ist.

Dabei ist der § 3 Abs. 2 Z 2 (Änderung im Bestand räumlich unmittelbar aneinandergrenzender Objekte bzw. Übertragung von Zubehör) und Abs. 3 (Feststellung in Entscheidung ob sich die Summe der Mietwerte ändert) in Verbindung mit den § 4 Abs. 3 (Ausgleichspflicht) und § 5 Abs. 3 (Summe vor und nach der Änderung gleich) des vorliegenden Bundesgesetzes (WEG 1975) sinngemäß anzuwenden.

Wird aber eine solche Grundbuchseinlage umgeschrieben, so ist das Wohnungseigentum auf dem Mindestanteil einzutragen, mit dem es verbunden ist.

Das Weitergelten der §§ 2 und 5 WEG 1948 bedeutet, dass sich der Mindestanteil nach dem Verhältnis der Jahresmietzinse für 1914 oder der festgesetzten Jahresmietwerte (und nicht nach Nutzwerten) orientiert.

Das Bundesgesetz vom 8. Juli 1948, betreffend das Eigentum an Wohnungen und Geschäftsräumen (Wohnungseigentumsgesetz – WEG.) führt an:

§ 2. Der Miteigentumsanteil des Wohnungseigentümers darf nicht kleiner sein, als es dem Verhältnis des Jahresmietzinses der im Wohnungseigentum stehenden Wohnung (des Geschäftsraumes) für 1914 zu der Gesamtsumme der Jahresmietzinse aller Wohnungen (Geschäftsräume) der Liegenschaft für 1914 entspricht.

Fehlt ein Jahresmietzins für 1914 oder steht seine Höhe nicht fest, so hat die Mietkommission auf Antrag einen Jahresmietwert festzusetzen, der für Mietgegenstände von gleicher Lage und Beschaffenheit am 1. August 1914 ortsüblich als Mietzins entrichtet wurde.

§ 5. (1) Das Wohnungseigentum ist im Grundbuch als Beschränkung des Eigentumsrechtes der übrigen Miteigentümer [§ 11, Abs. (1), Allgem. GAG.] zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Anteiles, mit dem es verbunden ist, einzutragen und bei dem Anteil des Berechtigten ersichtlich zu machen.

(2) Dem Gesuche um Eintragung des Wohnungseigentums müssen beiliegen:

a) die Bescheinigung der Baubehörde über den Bestand einer selbständigen Wohnung (eines Geschäftsraumes),

b) die amtliche Bestätigung oder die Entscheidung der Mietkommission über die Höhe der Jahresmietzinse für 1914.

(3) Für Eintragungen, die dem Wohnungseigentum im Range vorangehen und sich auf den Miteigentumsanteil des Wohnungseigentümers beziehen, gilt § 25, Abs. (2), Liegenschaftsteilungsgesetz sinngemäß.

Bei Änderungen im Bestand kommt daher nur ein gerichtlicher Antrag in Betracht.

Als allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für das Immobilienwesen darf ich die Nutzwerte durch Gutachten gem. § 9. (1) WEG 2002 ermitteln und das Gutachten über den Bestand an wohnungseigentumstauglichen Objekten gem. § 6 (1) Z. 2 WEG 2002 erstellen (ÄNDERUNGSNUTZWERTGUTACHTEN WEG 1948).

Dazu benötige ich vom Auftraggeber:

  • genehmigte Pläne und Bescheide der Baubehörde (letzter Konsens),
  • Baubeschreibung,
  • zivilrechtliche Widmung der Objekte,
  • Wohnungseigentumsvertrag,
  • bisherige Nutzwertgutachten oder gerichtliche Entscheidungen samt deren Grundlagen (z.B. Pläne und Nutzflächenaufstellung) und
  • Grundbuchauszug.

Die Beurteilung erfolgt anhand der geltenden Regelungen des Wohnungseigentumsgesetz 2002 – WEG 2002 (StF: BGBl. I Nr. 70/2002 (i.d. geltenden Fassung).

Ermittelt wird jeweils anhand der zur Verfügung gestellten bzw. vom Sachverständigen erhobenen Unterlagen sowie den bei der Befundaufnahme gemachten Wahrnehmungen.

Gemeinsame Festlegung mit dem Auftraggeber über:

  • den Zweck des Gutachtens,
  • den Bewertungsstichtag,
  • den Tag der Besichtigung der Sache und
  • die dabei anwesenden Personen
  • sowie die verwendeten Unterlagen (was wird zur Verfügung gestellt?).

Der Befund anhand der bei der Besichtigung und sonstigen Erhebungen festgestellten Tatsachen beinhaltet eine Beschreibung der Sache nach ihren Wertbestimmungsmerkmalen und ihren sonstigen, für die Bewertung bedeutsamen Eigenschaften tatsächlicher oder rechtlicher Art.

Die Bewertung erfolgt unter Darlegung des angewendeten Ermittlungs- und Berechnungsverfahrens und der verwendeten Grundlagen und Unterlagen.

Für die Besichtigung bzw. sonstigen Erhebungen (Grundbuchgericht, Bauamt, Abgabenbehörde, Hausverwaltung etc.) ist es erforderlich, dass dafür dem Sachverständigen entsprechende umfassende Eigentümervollmachten erteilt werden.

Die Erstellung des Nutzwertgutachtens (inkl. Mietwertberechnung für die Neufestsetzung der Mietwerte / Mietzinse gem. §§ 2 und 5 WEG 1948 idF d. BGBl. Nr. 28/1951 iVm. § 9 Abs. 2 Ziff. 3/4/5 WEG 2002, BGBl. I Nr. 124/2006 sowie Gutachten zur Ermittlung der selbstständigen Räumlichkeiten gem. § 5 Abs. 2 lit. a des WEG 1948, BGBl. Nr. 149/1948 idF d. BGBl. I Nr. 70/2002 (gem. § 55 WEG 2002, BGBl. I Nr. 70/2002 gelten die §§ 2 u. 5 WEG 1948 weiter) und idF d. BGBl. I Nr. 124/2006) erfolgt nach

  • Auftragserteilung,
  • Übermittlung der vorhandenen Unterlagen und
  • Anzahlung durch den Auftraggeber

in folgenden Schritten:

  1. Vorbereitung auf die Befundaufnahme durch mich (ca. 1-1,5 Wochen nach Erhalt der Unterlagen)
  2. Terminvereinbarung für die gemeinsame Befundaufnahme
  3. Befundaufnahme an Ort und Stelle,
  4. Einsichtnahme in den Bauakt bei der örtlichen Baubehörde
  5. Gutachtenerstellung (ca. 1,5 – 2 Wochen nach Befundaufnahme)

Für die Erstellung eines konkreten Angebots Ihres Änderungsnutzwertgutachtens WEG 1948 benötige ich neben Ihren Kontaktdaten bitte folgende Mindestangaben:

  • den genauen Zweck der Wertermittlung,
  • genehmigte Pläne und Bescheide der Baubehörde (letzter Konsens),
  • zivilrechtliche Widmung der Objekte mit Flächenangaben,
  • bisherige Nutzwertgutachten oder gerichtliche Entscheidungen samt deren Grundlagen (z.B. Pläne und Nutzflächenaufstellung) und
  • Wohnungseigentumsvertrag und
  • Grundbuchauszug.

Für nähere Informationen steht Ihnen Herr M. Engelmeier unter +43660/3943940 oder über das Kontakt-Formular gerne zur Verfügung.

Kontaktieren Sie mich

MICHAEL K. ENGELMEIER
LIECHTENSTEINSTRASSE 48
A-2344 MARIA ENZERSDORF
TEL: +43660/3943940
FAX: +432236/47791