„Wertentwicklung und Ertragssteigerung beginnt mit der Feststellung des Ist-Zustandes und ist der Schlüssel zu einer erfolgreichen Planung Ihrer Vorstellungen im Detail.“

bewertung und beurteilung

Ihr Wohnungseigentum

Ich brauche ein Nutzwertgutachten infolge Änderungen / Ausbau von bestehendem Wohnungseigentum (z.B. Dachgeschoßausbau, Umbau oder Wohnungszusammenlegung).

Auf Antrag sind gem. § 9 (2) WEG 2002 die Nutzwerte vom Gericht insbesondere dann abweichend vom Nutzwertgutachten (§ 9 Abs. 1 WEG 2002) festzusetzen, wenn

  1. das Gutachten gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung verstößt,
  2. das Gutachten bei einem Wohnungseigentumsobjekt um mehr als 3 vH von den tatsächlichen Gegebenheiten abweicht,
  3. sich der Nutzwert eines Wohnungseigentumsobjekts durch eine gegenüber den Grundlagen der Nutzwertermittlung abweichende Bauführung um mehr als 3 vH ändert,
  4. sich der Nutzwert eines Wohnungseigentumsobjekts nach Vollendung der Bauführung durch bauliche Vorgänge auf der Liegenschaft wesentlich ändert oder
  5. sich die Nutzwerte durch Änderungen im Bestand räumlich unmittelbar aneinandergrenzender Wohnungseigentumsobjekte oder durch die Übertragung von Zubehörobjekten im Sinne des § 2 Abs. 3 ändern.

Abs. 2 gilt gem. § 9 (3) WEG 2002  entsprechend auch für eine gerichtliche Neufestsetzung der Nutzwerte abweichend von einer bereits früher ergangenen Nutzwertfestsetzung durch das Gericht.

In den Entscheidungen über die gerichtliche Nutzwertfestsetzung ist gem. § 9 (4) WEG 2002: auch festzustellen, inwieweit sich durch sie die Summe der Nutzwerte aller Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft ändert.

In den Fällen des Abs. 2 Z 5 (§ 9 Abs. 5 WEG 2002) sind die Nutzwerte der von der Änderung oder Übertragung betroffenen Wohnungseigentumsobjekte so festzusetzen, dass ihre Summe gleich bleibt.

Bei der Übertragung eines Zubehörobjekts (§ 9 Abs. 5 WEG 2002) ist eine Nutzwertfestsetzung entbehrlich, wenn sich der Nutzwert des Zubehörobjekts zweifelsfrei aus der früheren Nutzwertermittlung ergibt.

Die Nutzwerte können gem. § 9 (6) WEG 2002 auch ohne gerichtliche Entscheidung abweichend vom Nutzwertgutachten (Abs. 1) oder von einer gerichtlichen Nutzwertfestsetzung (Abs. 2 oder 3) festgesetzt werden, indem ein neues Nutzwertgutachten eingeholt wird und sämtliche Wohnungseigentümer den Ergebnissen dieses Gutachtens öffentlich beglaubigt schriftlich zustimmen.

Als allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für das Immobilienwesen darf ich die Nutzwerte durch Gutachten gem. § 9. (1) WEG 2002 ermitteln und das Gutachten über den Bestand an wohnungseigentumstauglichen Objekten gem. § 6 (1) Z. 2 WEG 2002 erstellen (ÄNDERUNGSNUTZWERTGUTACHTEN).

Dazu benötige ich vom Auftraggeber:

  • genehmigte Pläne und Bescheide der Baubehörde (letzter Konsens),
  • Baubeschreibung,
  • zivilrechtliche Widmung der Objekte,
  • Wohnungseigentumsvertrag,
  • bisherige Nutzwertgutachten oder gerichtliche Entscheidungen samt deren Grundlagen (z.B. Pläne und Nutzflächenaufstellung) und
  • Grundbuchauszug.

Die Beurteilung erfolgt anhand der geltenden Regelungen des Wohnungseigentumsgesetz 2002 – WEG 2002 (StF: BGBl. I Nr. 70/2002 (i.d. geltenden Fassung).

Ermittelt wird jeweils anhand der zur Verfügung gestellten bzw. vom Sachverständigen erhobenen Unterlagen sowie den bei der Befundaufnahme gemachten Wahrnehmungen.

Gemeinsame Festlegung mit dem Auftraggeber über:

  • den Zweck des Gutachtens,
  • den Bewertungsstichtag,
  • den Tag der Besichtigung der Sache und
  • die dabei anwesenden Personen
  • sowie die verwendeten Unterlagen (was wird zur Verfügung gestellt?).

Der Befund anhand der bei der Besichtigung und sonstigen Erhebungen festgestellten Tatsachen beinhaltet eine Beschreibung der Sache nach ihren Wertbestimmungsmerkmalen und ihren sonstigen, für die Bewertung bedeutsamen Eigenschaften tatsächlicher oder rechtlicher Art.

Die Bewertung erfolgt unter Darlegung des angewendeten Ermittlungs- und Berechnungsverfahrens und der verwendeten Grundlagen und Unterlagen.

Für die Besichtigung bzw. sonstigen Erhebungen (Grundbuchgericht, Bauamt, Abgabenbehörde, Hausverwaltung etc.) ist es erforderlich, dass dafür dem Sachverständigen entsprechende umfassende Eigentümervollmachten erteilt werden.

Die Erstellung des Nutzwertgutachtens (inkl. Nutzflächenaufstellung gem. Berechnung nach § 2 (7) sowie § 7 WEG 2002 und Aufstellung aller wohnungseigentumstauglichen Objekte gem. § 6 Abs. 1 Z 2 WEG 2002) erfolgt nach

  • Auftragserteilung,
  • Übermittlung der vorhandenen Unterlagen und
  • Anzahlung durch den Auftraggeber

in folgenden Schritten:

  1. Vorbereitung auf die Befundaufnahme durch mich (ca. 1-1,5 Wochen nach Erhalt der Unterlagen)
  2. Terminvereinbarung für die gemeinsame Befundaufnahme
  3. Befundaufnahme an Ort und Stelle,
  4. Einsichtnahme in den Bauakt bei der örtlichen Baubehörde
  5. Gutachtenerstellung (ca. 1,5 – 2 Wochen nach Befundaufnahme)

Für die Erstellung eines konkreten Angebots Ihres Änderungsnutzwertgutachtens benötige ich neben Ihren Kontaktdaten bitte folgende Mindestangaben:

  • den genauen Zweck der Wertermittlung,
  • genehmigte Pläne und Bescheide der Baubehörde (letzter Konsens),
  • zivilrechtliche Widmung der Objekte mit Flächenangaben,
  • bisherige Nutzwertgutachten oder gerichtliche Entscheidungen samt deren Grundlagen (z.B. Pläne und Nutzflächenaufstellung) und
  • Wohnungseigentumsvertrag und
  • Grundbuchauszug.

Für nähere Informationen steht Ihnen Herr M. Engelmeier unter +43660/3943940 oder über das Kontakt-Formular gerne zur Verfügung.

Kontaktieren Sie mich

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MICHAEL K. ENGELMEIER
LIECHTENSTEINSTRASSE 48
A-2344 MARIA ENZERSDORF
TEL: +43660/3943940
FAX: +432236/47791