bewertung und beurteilung

Ihr Wohnungseigentum

Wohnungseigentum ist gem. § 2 (1) Wohnungseigentumsgesetz – WEG 2002 das dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen.

Vorläufiges Wohnungseigentum (§ 2 Abs. 1 WEG 2002) ist das nach den Regelungen im 10. Abschnitt beschränkte Wohnungseigentum, das unter den dort umschriebenen Voraussetzungen vom Alleineigentümer einer Liegenschaft begründet werden kann.

Wohnungseigentümer ist gem. § 2 (5) WEG 2002 ein Miteigentümer der Liegenschaft, dem Wohnungseigentum an einem darauf befindlichen Wohnungseigentumsobjekt zukommt.

Alle Wohnungseigentümer bilden zur Verwaltung der Liegenschaft  (§ 2 Abs. 5 WEG 2002) die Eigentümergemeinschaft; sie ist eine juristische Person mit Rechtsfähigkeit in dem durch § 18 Abs. 1 und 2 umschriebenen Umfang.

Wohnungseigentumsbewerber ist gem. § 2 (6) WEG 2002 derjenige, dem schriftlich, sei es auch bedingt oder befristet, von einem Wohnungseigentumsorganisator die Einräumung von Wohnungseigentum an einem bestimmt bezeichneten wohnungseigentumstauglichen Objekt zugesagt wurde.

Wohnungseigentumsorganisator (§ 2 Abs. 6 WEG 2002) ist sowohl der Eigentümer oder außerbücherliche Erwerber der Liegenschaft als auch jeder, der mit dessen Wissen die organisatorische Abwicklung des Bauvorhabens oder – bei bereits bezogenen Gebäuden – der Wohnungseigentumsbegründung durchführt oder an dieser Abwicklung in eigener Verantwortlichkeit beteiligt ist.

Miteigentumsbewerber (§ 2 Abs. 6 WEG 2002) ist derjenige, dem im Fall der Begründung von vorläufigem Wohnungseigentum schriftlich, sei es auch bedingt oder befristet, vom (früheren) Alleineigentümer die Einräumung von Miteigentum an der Liegenschaft und der Erwerb von Wohnungseigentum an einem bestimmt bezeichneten Wohnungseigentumsobjekt zugesagt wurde.

Eigentümerpartnerschaft ist gem. § 2 (10) WEG 2002 die Rechtsgemeinschaft zweier natürlicher Personen, die gemeinsam Wohnungseigentümer eines Wohnungseigentumsobjekts sind.

Wohnungseigentumsobjekte sind gem. § 2. (2) WEG 2002 Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten und Abstellplätze für Kraftfahrzeuge (wohnungseigentumstaugliche Objekte), an denen Wohnungseigentum begründet wurde.

Wohnung (§ 2. Abs. 2 WEG 2002) ist ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes, der nach seiner Art und Größe geeignet ist, der Befriedigung eines individuellen Wohnbedürfnisses von Menschen zu dienen.

Sonstige selbständige Räumlichkeit (§ 2. Abs. 2 WEG 2002) ist ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes, dem nach seiner Art und Größe eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung zukommt, wie etwa ein selbständiger Geschäftsraum oder eine Garage.

Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug (§ 2. Abs. 2 WEG 2002) ist eine – etwa durch Bodenmarkierung – deutlich abgegrenzte Bodenfläche, die ausschließlich zum Abstellen eines Kraftfahrzeugs gewidmet und dazu nach ihrer Größe, Lage und Beschaffenheit geeignet ist; eine Stellfläche etwa aus Metall, die zu einer technischen Vorrichtung zur Platz sparenden Unterbringung von Kraftfahrzeugen gehört, ist einer Bodenfläche gleichzuhalten.

Zubehör-Wohnungseigentum (§ 2 Abs. 3 WEG 2002) ist das mit dem Wohnungseigentum verbundene Recht, andere, mit dem Wohnungseigentumsobjekt baulich nicht verbundene Teile der Liegenschaft, wie etwa Keller- oder Dachbodenräume, Hausgärten oder Lagerplätze, aus-schließlich zu nutzen. Diese rechtliche Verbindung setzt voraus, dass das Zubehörobjekt ohne Inanspruchnahme anderer Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekte zugänglich und deutlich abgegrenzt ist.

Allgemeine Teile der Liegenschaft (§ 2 Abs. 4 WEG 2002) sind solche, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht. An allgemeinen Teilen der Liegenschaft kann gem. § 3 (3) Wohnungseigentum nicht begründet werden.

Die Nutzfläche (§ 2 Abs. 7 WEG 2002) ist die gesamte Bodenfläche eines Wohnungseigentumsobjekts abzüglich der Wandstärken sowie der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen und Ausnehmungen. Treppen, offene Balkone und Terrassen sowie Zubehörobjekte im Sinne des Abs. 3 sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen; für Keller- und Dachbodenräume gilt dies jedoch nur, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind.

Die Nutzfläche ist lt.  § 7 WEG 2002 in Quadratmetern auszudrücken. Sie ist auf Grund des behördlich genehmigten Bauplans zu berechnen. Ist dies jedoch nicht möglich oder wird eine Abweichung des Bauplans vom Naturmaß des jeweiligen Wohnungseigentumsobjekts um mehr als 3 vH erwiesen, so ist dessen Nutzfläche nach dem Naturmaß zu berechnen.

Der Nutzwert (§ 2 Abs. 8 WEG 2002) ist die Maßzahl, mit der der Wert eines Wohnungseigentumsobjekts im Verhältnis zu den Werten der anderen Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft bezeichnet wird. Er ergibt sich aus der Nutzfläche des Objekts und aus Zuschlägen oder Abstrichen für werterhöhende oder wertvermindernde Eigenschaften desselben.

Der Nutzwert ist gem. § 8. (1) WEG 2002 in einer ganzen Zahl auszudrücken, wobei Teilbeträge unter 0,5 abgerundet und ab 0,5 aufgerundet werden. Er ist aus der Nutzfläche und aus Zuschlägen oder Abstrichen für Umstände zu berechnen, die nach der Verkehrsauffassung den Wert des Wohnungseigentumsobjekts erhöhen oder vermindern, wie etwa dessen Zweckbestimmung, Stockwerkslage, Lage innerhalb eines Stockwerks oder dessen Ausstattung mit offenen Balkonen, Terrassen und Zubehörobjekten im Sinne des § 2 Abs. 3.

§ 8 (2) WEG 2002 regelt: Zuschläge für die Ausstattung mit Zubehörobjekten im Sinne des § 2 Abs. 3 sowie mit offenen Balkonen und Terrassen sind in einer ganzen Zahl auszudrücken; es gilt die Rundungsbestimmung des Abs. 1 erster Satz; 

der Zuschlag ist jedoch mindestens mit der Zahl Eins anzusetzen.

Sonstige werterhöhende oder wertvermindernde Unterschiede, die insgesamt nur einen Zuschlag oder Abstrich von nicht mehr als 2 vH rechtfertigen würden, sind zu vernachlässigen.

Der Nutzwert eines Abstellplatzes für ein Kraftfahrzeug darf gem. § 8 (3) WEG 2002 dessen Nutzfläche – außer zur Berücksichtigung von Zubehörobjekten – rechnerisch nicht übersteigen. Bei seiner Berechnung ist neben den in Abs. 1 genannten Umständen auch zu berücksichtigen, ob der Abstellplatz in einem Gebäude oder im Freien liegt, letzteren falls ob er überdacht ist.

Der Mindestanteil (§ 2 Abs. 9 WEG 2002) ist jener Miteigentumsanteil an der Liegenschaft, der zum Erwerb von Wohnungseigentum an einem Wohnungseigentumsobjekt erforderlich ist. Er entspricht dem Verhältnis des Nutzwerts des Objekts zur Summe der Nutzwerte aller Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft.

Dieses Verhältnis drückt den Eigentumsanteil an der Liegenschaft aus, damit ist das Wohnungseigentumsrecht (= Nutzungs- und Verfügungsrecht) untrennbar verbunden.

Auf dieser Basis wird ein Berechnungsschlüssel ermittelt, der u.a. festlegt:

  • die Begründung des Wohnungseigentums an der Liegenschaft
  • die Betriebskostenaufteilung in bestimmten Fällen
  • die Stimmverhältnisse in der Hausgemeinschaft (entscheidend für die Mitsprachemöglichkeit)

Wohnungseigentum kann gem. § 3. (1) WEG 2002 begründet werden auf Grundlage:

  1. einer schriftlichen Vereinbarung aller Miteigentümer (Wohnungseigentumsvertrag),
  2. einer gerichtlichen Entscheidung über eine Klage nach § 43 (des Wohnungseigentumsbewerbers),
  3. einer gerichtlichen Entscheidung in einem Verfahren zur Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft oder
  4. einer gerichtlichen Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens und der ehelichen Ersparnisse (§§ 81 bis 98 Ehegesetz).

Die Begründung von Wohnungseigentum ist nur zulässig (§ 3 Abs. 2 WEG 2002), wenn sie sich auf alle wohnungseigentumstauglichen Objekte bezieht, die nach der Widmung der Miteigentümer als Wohnungseigentumsobjekte vorgesehen sind.

Wohnungseigentum kann gem. § 5. (1) WEG 2002 von jedem Miteigentümer erworben werden, dessen Anteil dem Mindestanteil entspricht.

Zwei natürliche Personen, deren Miteigentumsanteile je dem halben Mindestanteil entsprechen, können als Eigentümerpartnerschaft gemeinsam Wohnungseigentum erwerben (§ 13 WEG 2002).

Wohnungseigentum wird durch die Einverleibung in das Grundbuch (§ 5 Abs. 3 WEG 2002) erworben. Es ist im Eigentumsblatt auf dem Mindestanteil einzutragen; bei einer Eigentümerpartnerschaft sind die Anteile der Partner am Mindestanteil (§ 13 Abs. 2 WEG 2002) zu verbinden.

Dem Antrag auf Einverleibung sind gem. § 6. (1) WEG 2002 jedenfalls beizulegen:

  1. die schriftliche Vereinbarung der Miteigentümer nach § 3 Abs. 1 Z 1 (Wohnungseigentumsvertrag) oder die gerichtliche Entscheidung nach § 3 Abs. 1 Z 2 bis 4,
  2. die Bescheinigung der Baubehörde oder das Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbau- oder das Immobilienwesen über den Bestand an wohnungseigentumstauglichen Objekten,
  3. das Nutzwertgutachten (§ 9 Abs. 1) oder die rechtskräftige Entscheidung über die gerichtliche Nutzwertfestsetzung (§ 9 Abs. 2).

Gem. § 6 (2) WEG 2002 darf die Bescheinigung oder das Gutachten gemäß Abs. 1 Z 2 schon auf Grund der behördlich bewilligten Baupläne auf Antrag eines Miteigentümers oder eines Wohnungseigentumsbewerbers ausgestellt werden; der Verfasser eines solches Gutachtens hat der zuständigen Baubehörde eine Ausfertigung des Gutachtens zu übermitteln.

Die Nutzwerte sind gem. § 9. (1) WEG 2002 durch das Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbau- oder das Immobilienwesen zu ermitteln.

Grundlage dafür ist die jeweilige Nutzfläche einer Wohnung / einer sonstigen selbstständigen Räumlichkeit (z.B. Büros, Geschäfte, Werkstätten, wirtschaftlich separat nutzbaren Garagen, Lager- oder Hobbyräumen oder ähnlichem) / von PKW-Abstellplätzen gemäß bewilligter Pläne, die sich aus folgenden Punkten zusammensetzt:

  • Bodenfläche einer Wohnung / einer sonstigen selbstständigen Räumlichkeit abzüglich Wandstärken, Durchbrechungen, Türöffnungen, Treppen, offenen Balkonen, Terrassen sowie nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignete Keller- und Dachbodenräume;
  • Loggien, Balkone, nach einer Seite offene Terrassen etc.;
  • sonstige Flächen wie z.B. Kellerabteile oder Gartenflächen.

Zuschläge oder Abstriche geben die Umstände an, die den Wert einer Wohnung im Vergleich zu anderen Objekten im Haus erhöhen oder auch vermindern (z.B. Straßenlage oder Gartenlage, Stockwerkslage, mit/ohne Aufzug, Ausstattung der Wohnung, etc.).

Als neutraler und unabhängiger Gutachter erstelle ich basierend auf Befund (= Aufnahme des Sachverhaltes) und Unterlagen (z.B. Plan und Bescheid der Baubehörde – letzter Konsens), das erforderliche Nutzwertgutachten inkl. Bescheinigung über den Bestand an wohnungseigentumstauglichen Objekten.

Für nähere Informationen steht Ihnen Herr M. Engelmeier unter +43660/3943940 oder über das Kontakt-Formular gerne zur Verfügung!

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MICHAEL K. ENGELMEIER
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