Welche Unterlagen sind für Gutachten nötig?

Welche Unterlagen werden für ein Gutachten zur Bewertung von Immobilien benötigt?

Für ein Gutachten zur Bewertung einer Immobilie sind zahlreiche, jedoch je nach Art der Liegenschaft unterschiedliche, Unterlagen erforderlich. Dazu zählen folgende beispielhaft aufgezählte Dokumente:

Zur eindeutigen Bestimmung der Liegenschaft, des Grundsstückes oder der Eigentumswohnung, des Reihenhauses oder der Genossenschaftswohnung eignen sich besonders:

• Amtlicher Grundbuchsauszug [Gutbestandsblatt = A-Blatt (Worum handelt es sich?), Eigentumsblatt = B-Blatt (Wem gehört es? Wer hat Rechte?), Lastenblatt = C-Blatt (Womit ist es belastet?)] und
• Auszug aus dem Grundstücksverzeichnis (Einlagezahl, Grundstücksnummer, Grundstücksadresse, Namen der Eigentümer) sowie der
• Katastralmappenkopie (geführt durch das Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen)

Um den Gebäudebestand sowie die baurechtlichen Rahmenbedingungen beurteilen zu können, sind folgende Unterlagen zu besorgen:

• Örtlich und zeitlich gültige Bestimmungen zur Flächenwidmung, Bebauung und sonstiger baurechtlicher Natur,
• Baubewilligung (letzter Konsens) samt (genehmigter) Pläne,
• Fertigstellungsmeldung (letzter Konsens) der Gebäude samt genehmigter Pläne und Baubeschreibung,
• Bauplatzeignung / -erklärung,
• Baueinreichungen samt Plänen (sowie ev. Kostenkalkulationen)
• Abtretungsverpflichtungen (erfolgt / vorgeschrieben / ausständig),
• Teilungsplan oder –entwurf (Verfahren Grenzkatastereintragung anhängig / geplant),
• Nachweise über Altlastenbeseitigung bzw. –vorkommen sowie sonstige Verunreinigungen (z.B. Grundwasser),
• sowie eventuell Vorgeschriebene Schutzmaßnahmen oder sonstige Beschränkungen oder
• erteilte Bauaufträge oder sonstige behördliche Auflagen.

Für die Beurteilung von Ertragslage und Verfügungsbeschränkungen geeignet sind Dokumente zur Beantwortung folgender Fragen:

• Inanspruchnahme öffentlicher Förderungen?
• Eigennutzungen durch Eigentümer?
• Bestehende Miet-/Pachtverhältnisse und deren Parameter (Zinsliste, Verträge etc.)?
• Miet-/Pachtzinsvorauszahlungen, laufende Kündigungen?
• Sonstige Benutzungsvereinbarungen?
• Sonstige Verfügungsbeschränkungen oder Lasten?
• Betriebskosten und öffentliche Abgaben, Heizkosten, Warmwasserkosten
• Aufstellung mieter-/pächterseitige Investitionen (ev. Ablösevereinbarung)?
• Anhängige Gerichts-/Behördenverfahren?
• Erhebung eventueller Abgabenrückstände (Steuern, Abgaben etc.)?
• ausständige Aufschließung bzw. –abgabenrückstände?
• Beabsichtigte Arbeiten in den nächsten Jahren (Generalsanierung, Dachreparatur etc.) und Finanzierung derselben sowie
• Abrechnungen bzw. Aufträge für Errichtung, Sanierung oder Großreparatur etc.?
• Sonstige Verfügungsbeschränkungen oder Lasten?

Bei der Bewertung von Wohnungseigentums- aber auch Genossenschaftsobjekten ist es erforderlich nachstehende Dokumente zu berücksichtigen:

• Nutzwertgutachten (samt darin angeführter Grundlagen) bzw. Gerichtsbeschlüsse,
• Wohnungseigentumsvertrag oder gerichtliche Entscheidung oder Beschlüsse,
• Beschlüsse Wohnungseigentümerversammlung (aktuelles und letzten beiden Protokolle),
• Wohnbeitragsvorschreibung (aktuell und letzte Abrechnung) und
• Beitrag zur Rücklage samt aktueller und letzter Abrechnung.
• Darlehen (der Wohnungseigentümergemeinschaft – auch solche, die nicht im Grundbuch eingetragen sind),
• Allfälliges Benutzungs- oder Mietentgelt sowie
• bestehende Darlehen der Wohnungseigentümergemeinschaft die nicht im Grundbuch eingetragen sind.
• Stand der Rücklage gem. § 31 WEG und
• Vorausschau gem. § 20 Abs. 2 WEG des laufenden Jahres sowie
• letztes Prüfprotokoll gem. ÖNORM B 1300 – Objektsicherheitsprüfung für Wohngebäude.

Sollten die nachfolgenden Dokumente verfügbar sein, können sie zur Vervollständigung des Gutachtes beitragen.

• Einheitswertbescheid inkl. Bodenwert,
• Energieausweis (nicht älter als zehn Jahre) und
• ev. vorhandene Bewertungsgutachten (z.B. der finanzierenden Bank).

Was soll ein Auftraggeber für ein Immobilien-Gutachten zur Verfügung stellen?

Ein Auftraggeber kann lediglich jene Unterlagen zur Verfügung stellen, die er oder sie vorliegen hat. Dazu zählen meistens Baupläne, Bewilligungsbescheide oder Kauf- und Nutzungsverträge sowie Abrechnungen oder ähnliches. Wichtig für den Gutachter ist, dass sämtliche Information, die bei der Recherche hilfreich ist, zugänglich gemacht wird. Zum Beispiel Kontaktperson der Hausverwaltung, der Mieter etc.

Wie kommt ein Immobilien Sachverständiger zu den erforderlichen Unterlagen?

Zu einer qualitativ hochwertigen Bewertung zählt selbstverständlich eine ausführliche Besichtigung an Ort und Stelle. Darüber hinaus nimmt der Gutachter Einsichtnahmen z.B. in die Urkundensammlung beim jeweiligen Grundbuchgericht genauso wie beim Bauamt der Gemeinde (Magistrat bei Städten) vor. Dazu ist es erforderlich, dass dem Sachverständigen vom Eigentümer entsprechend umfassende Eigentümervollmacht erteilt wird.

Was ist für ein Bewertungsgutachten gemeinsam festzulegen?

Mit dem Auftraggeber ist vor Beginn folgendes gemeinsam festzusetzen:

• der Zweck des Gutachtens,
• der Bewertungsstichtag,
• der Tag der Besichtigung der Immobilie und
• die dabei anwesenden Personen.

Schon vor Angebotslegung sollte dies klar sein. Außerdem ist es hilfreich, schon zu wissen, welche der notwendigen Unterlagen vom Auftraggeber bzw. seinen Vertretern (z.B. Hauswerwaltung) zur Verfügung gestellt werden können.