Nutzwertherabsetzung für Geschäftsräume 2024

Erstgespräch (telefonisch, online, persönlich):

Welche Angaben werden zur Ermittlung der Nutzwertherabsetzung für Geschäftsräume benötigt?

• Unterlagen der Wohnungseigentumsbegründung (Bescheid Festsetzung Jahresmietwerte für 1914 oder Nutzwertgutachten sowie Wohnungseigentumsvertrag) und
• Adresse oder Daten aus dem Grundbuch (KG/EZ/Anteile).

Angebotslegung anhand obiger Parameter

Die Ermittlung der Nutzwertherabsetzung für Geschäftsräume erfolgt in folgenden Schritten:

1. Erstgespräch zur gemeinsamen Festlegung des Zeitrahmens und
2. erforderliche Unterlagen (wer beschafft diese?), danach
3. Auftragserteilung.
4. Überprüfung der Voraussetzungen und ev. Ermittlung (ca. 1-1,5 Tage) mit anschließender
5. Übermittlung der Auswertung auf elektronischem Weg.

Darüber hinaus biete ich gerne die Unterstützung bei der Interpretation der Ergebnisse an. Maßgeschneidert für Ihren Zweck.

Kontaktieren Sie mich gerne bei offenen Fragen.

Für Wohnungseigentumsbegründungen nach dem 1.9.1975 erlaubt 58g. (5) des WEG 2022 idgF bis 31.12.2024 folgendes (Auszug – kursiv dargestellt):

Wenn bei einer Festsetzung der Nutzwerte nach dem Wohnungseigentumsgesetz 1975 für selbständige Geschäftsräume der Nutzwert höher als mit dem Dreifachen der Nutzfläche festgesetzt wurde oder dabei für selbständige Geschäftsräume ein Regelnutzwert zugrunde gelegt wurde, der mehr als das Dreifache des für Wohnungen zugrunde gelegten Regelnutzwerts betrug, ..

kann jeder Wohnungseigentümer eines solchen selbständigen Geschäftsraums bis zum Ablauf des Jahres 2024 eine Neufestsetzung des Nutzwerts oder Jahresmietwerts seines Wohnungseigentumsobjekts dahingehend beantragen, dass der dafür jeweils maßgebliche Schwellenwert nicht mehr überschritten wird. …

Durch Neufestsetzungen nach dieser Bestimmung darf aber der Anteil des Nutzwerts oder Jahresmietwerts einer Wohnung an der Summe der Nutzwerte oder Jahresmietwerte um nicht mehr als 20 vH von ihrem früheren Anteil abweichen.

Im Verfahren zur Neufestsetzung sind allfällige weitere Wohnungseigentümer von im Sinn des ersten Satzes zu hoch bewerteten selbständigen Geschäftsräumen auf die Möglichkeit einer Antragstellung nach dieser Bestimmung hinzuweisen.

Die Änderung der Miteigentumsanteile aufgrund einer Neufestsetzung ist auf Antrag auch nur eines der von der Änderung betroffenen Miteigentümer nach § 10 Abs. 3 vorzunehmen; unabhängig vom Ausmaß der Änderung bedarf es dazu einer Zustimmung der übrigen Miteigentümer oder Buchberechtigten nicht.

Vorgehensweise:

In einem ersten Schritt wird festgestellt, ob für selbständige Geschäftsräume der Nutzwert höher als mit dem Dreifachen der Nutzfläche festgesetzt wurde. Als zweiten Schritt wird der maßgebliche Durchschnittswert der für Wohnungen auf ggst. Liegenschaft (bescheidgemäß oder mit Gutachten) festgesetzte Regelnutzwert ermittelt. Anschließend wird überprüft, ob für selbständige Geschäftsräume ein Regelnutzwert zugrunde gelegt wurde, der mehr als das Dreifache des für Wohnungen zugrunde gelegten Regelnutzwerts betrug.

Sollte eine dieser Voraussetzungen erfüllt sein, erfolgt die Berechnung der Neufestsetzungswerte unter Berücksichtigung der im § 58g (5) WEG 2002 idgF genannten Bestimmungen.

Hinweis: Es erfolgt keine Besichtigung an Ort und Stelle sowie keine Detailprüfung der Angaben.

Für Wohnungseigentumsbegründungen nach dem WEG 1948 erlaubt 58g. (5) des WEG 2022 idgF bis 31.12.2024 folgendes (Auszug – kursiv dargestellt):

… wenn bei einer Festsetzung der Jahresmietwerte nach dem Wohnungseigentumsgesetz, BGBl. Nr. 149/1948, für selbständige Geschäftsräume ein Jahresmietwert pro Quadratmeter Gesamtfläche festgesetzt wurde, der den Durchschnitt des für Wohnungen festgesetzten Jahresmietwerts pro Quadratmeter Gesamtfläche um mehr als das Dreifache übersteigt,

kann jeder Wohnungseigentümer eines solchen selbständigen Geschäftsraums bis zum Ablauf des Jahres 2024 eine Neufestsetzung des Nutzwerts oder Jahresmietwerts seines Wohnungseigentumsobjekts dahingehend beantragen, dass der dafür jeweils maßgebliche Schwellenwert nicht mehr überschritten wird.

Durch Neufestsetzungen nach dieser Bestimmung darf aber der Anteil des Nutzwerts oder Jahresmietwerts einer Wohnung an der Summe der Nutzwerte oder Jahresmietwerte um nicht mehr als 20 vH von ihrem früheren Anteil abweichen.

Im Verfahren zur Neufestsetzung sind allfällige weitere Wohnungseigentümer von im Sinn des ersten Satzes zu hoch bewerteten selbständigen Geschäftsräumen auf die Möglichkeit einer Antragstellung nach dieser Bestimmung hinzuweisen.

Die Änderung der Miteigentumsanteile aufgrund einer Neufestsetzung ist auf Antrag auch nur eines der von der Änderung betroffenen Miteigentümer nach § 10 Abs. 3 vorzunehmen; unabhängig vom Ausmaß der Änderung bedarf es dazu einer Zustimmung der übrigen Miteigentümer oder Buchberechtigten nicht.

Vorgehensweise:

In einem ersten Schritt wird der maßgebliche Durchschnittswert der für Wohnungen auf ggst. Liegenschaft bescheidgemäß festgesetzte Jahresmietwert pro Quadratmeter ermittelt. Anschließend wird überprüft, ob für selbständige Geschäftsräume ein Jahresmietwert pro Quadratmeter Gesamtfläche festgesetzt wurde, der den Durchschnitt des für Wohnungen festgesetzten Jahresmietwerts pro Quadratmeter Gesamtfläche um mehr als das Dreifache übersteigt.

Sollte dies der Fall sein, erfolgt die Berechnung der Neufestsetzungswerte unter Berücksichtigung der im § 58g (5) WEG 2002 idgF genannten Bestimmungen.

Hinweis: Es erfolgt keine Besichtigung an Ort und Stelle sowie keine Detailprüfung der Angaben.