Wie kann man den angebotenen WGG-Fixpreis einer Immobilie überprüfen?
Was versteht man unter Fixpreis im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) und wie ist bei der Überprüfung des Fixpreises einer WGG-Immobilie vorzugehen?
Um den WGG-Fixpreis einer Immobilie überprüfen zu lassen, besteht nach dem WGG die Möglichkeit einen Antrag auf Geltendmachung offenkundiger Unangemessenheit des Fixpreises (§ 15a und § 15d) zu stellen. Dieser ist an das für Zivilrechtssachen zuständige Bezirksgericht in dessen Sprengel die Baulichkeit gelegen ist zu richten.
Gem. § 18 Abs 3 ist der Fixpreis offenkundig unangemessen, wenn er den ortsüblichen Preis für frei finanzierte gleichartige Objekte übersteigt. Wenn keine Vergleichsobjekte vorhanden sind, ist der ortsübliche Preis für frei finanzierte gleichartige Objekte fiktiv zu ermitteln (5 Ob 120/05s). Bereits eine geringfügige Überschreitung des ortsüblichen Preises hat die Unwirksamkeit der Fixpreisvereinbarung zur Folge (5 Ob 15/09f).
WGG-Fixpreis einer Immobilie überprüfen:
Einwendungen gegen die Höhe des Fixpreises können nur wegen offenkundiger Unangemessenheit in den Fällen
- des § 15a nach schriftlicher Vereinbarung des Fixpreises, längstens sechs Monate nach Bezug der Baulichkeit (Wohnung, Geschäftsraum),
- des § 15d binnen sechs Monaten nach schriftlichem Angebot gemäß § 15e Abs. 1 gerichtlich geltend gemacht werden.
Ein Fixpreis gemäß §§ 15a und 15d ist offenkundig unangemessen, wenn er den ortsüblichen Preis für frei finanzierte gleichartige Objekte – in den Fällen des § 15d unter Berücksichtigung der vom Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten zu übernehmenden Verpflichtungen der Bauvereinigung – übersteigt.
Eine Berücksichtigung der in § 15h WGG angeordneten befristeten Mietzinsbegrenzung in Form eines Abschlags bei der Wertermittlung ist nach den klaren Anordnungen des WGG nicht zu rechtfertigen (RIS-Justiz RS134804).
Wie wird ein Fixpreis nach WGG überprüft?
Der ortsübliche Preis wird idR nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt, wobei allerdings kein Methodenzwang besteht. Mangels tauglicher Vergleichsobjekte kann auch ein anderes Wertermittlungsverfahren in Betracht kommen.
Welche Vorgehensweise ist dabei empfehlenswert?
Folgende zeit- und kostensparende Vorgehensweise wird zielführend sein:
Der von der gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaft angebotene Fixpreis wird dem Preis für freifinanzierte gleichartige Objekte in der Umgebung der Immobilie gegenüber gestellt. Dafür ist Immobilien Vergleichswerte erhalten die geeignete Ersteinschätzung.
Erst wenn sich herausstellt, dass der angebotene Fixpreis offenkundig unangemessen bzw. den Preis für freifinanzierte gleichartige Objekte übersteigt, ist es sinnvoll in einem weiteren Schritt einen Rechtsvertreter zu kontaktieren, der dann die weitere Vorgehensweise vorschlägt.
