Wie Wohnungseigentum begründen?

By 10. April 2021Mai 7th, 2021Nutzwert im Wohnungseigentum

Wie kann man Wohnungseigentum begründen?

Was wird benötigt um Wohnungseigentum zu begründen? Was bedeutet Mindestanteil im Wohnungseigentum? Welche Dokumente braucht man für den Antrag auf Einverleibung von Wohnungseigentum im Grundbuch? Was wird im Nutzwertgutachten (Parifizierungsgutachten) ermittelt?

Was wird benötigt um Wohnungseigentum zu begründen?

Um Wohnungseigentum zu begründen, benötigt man folgende Grundlage, gem. § 3. (1) WEG 2002 entweder:

  • eine schriftliche Vereinbarung aller Miteigentümer (Wohnungseigentumsvertrag) oder
  • eine gerichtlichen Entscheidung über eine Klage nach § 43 (des Wohnungseigentumsbewerbers) oder
  • eine gerichtlichen Entscheidung in einem Verfahren zur Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft oder
  • eine gerichtliche Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens und der ehelichen Ersparnisse (§§ 81 bis 98 Ehegesetz).

Die Begründung von Wohnungseigentum ist nur zulässig (§ 3 Abs. 2 WEG 2002), wenn sie sich auf alle wohnungseigentumstauglichen Objekte bezieht und die nach der Widmung der Miteigentümer als Wohnungseigentumsobjekte vorgesehen sind. Dies bedeutet, dass es zukünftig keine Mischhäuser (d.h. schlichtes Miteigentum und Wohnungseigentum auf einer Liegenschaft = Einlagezahl) mehr geben kann.

Wohnungseigentum kann gem. § 5. (1) WEG 2002 von jedem Miteigentümer erworben werden, dessen Anteil dem Mindestanteil entspricht.

Zwei natürliche Personen, deren Miteigentumsanteile je dem halben Mindestanteil entsprechen, können als Eigentümerpartnerschaft gemeinsam Wohnungseigentum erwerben (§ 13 WEG 2002).

Erwerb von Wohnungseigentum wird durch die Einverleibung in das Grundbuch (§ 5 Abs. 3 WEG 2002) erworben. Es ist im Eigentumsblatt auf dem Mindestanteil einzutragen. Bei einer Eigentümerpartnerschaft sind die Anteile der Partner am Mindestanteil (§ 13 Abs. 2 WEG 2002) zu verbinden.

Was bedeutet Mindestanteil im Wohnungseigentum?

Mindestanteil nach § 2 Abs. 9 WEG 2002 ist jener Miteigentumsanteil an der Liegenschaft, der zum Erwerb von Wohnungseigentum an einem Wohnungseigentumsobjekt erforderlich ist. Er entspricht dem Verhältnis des Nutzwerts des Wohnungseigentumsobjekts zur Summe der Nutzwerte aller Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft.

Dieses Verhältnis drückt den Eigentumsanteil an der Liegenschaft aus. Damit ist das Wohnungseigentumsrecht (= Nutzungs- und Verfügungsrecht) untrennbar verbunden.

Auf dieser Basis wird ein Berechnungsschlüssel auf der Liegenschaft ermittelt, der u.a. festlegt:

  • die Begründung des Wohnungseigentums an der Liegenschaft,
  • die Betriebskostenaufteilung in bestimmten Fällen und
  • die Stimmverhältnisse in der Hausgemeinschaft (entscheidend für die Mitsprachemöglichkeit) sowie
  • die Aufteilung der allgemeinen Kosten (für z.B. allgemeine Teile, Instandsetzung, Reparaturen etc.).

Welche Dokumente benötigt man für den Antrag auf Einverleibung von Wohnungseigentum im Grundbuch?

Dem Antrag auf Einverleibung von Wohnungseigentum im Grundbuch sind gem. § 6. (1) WEG 2002 jedenfalls beizulegen:

  1. die schriftliche Vereinbarung der Miteigentümer nach § 3 Abs. 1 Z 1 (Wohnungseigentumsvertrag) oder die gerichtliche Entscheidung nach § 3 Abs. 1 Z 2 bis 4,
  2. die Bescheinigung der Baubehörde oder das Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbau- oder das Immobilienwesen über den Bestand an wohnungseigentumstauglichen Objekten,
  3. das Nutzwertgutachten (§ 9 Abs. 1) oder die rechtskräftige Entscheidung über die gerichtliche Nutzwertfestsetzung (§ 9 Abs. 2).

Auf Antrag eines Miteigentümers oder eines Wohnungseigentumsbewerbers darf gem. § 6 (2) WEG 2002 die Bescheinigung oder das Gutachtenüber den Bestand an wohnungseigentumstauglichen Objekten (gemäß Abs. 1 Z 2) schon auf Grund der behördlich bewilligten Baupläne ausgestellt werden. Der Verfasser eines solches Gutachtens hat der zuständigen Baubehörde eine Ausfertigung des Gutachtens zu übermitteln.

Wohnungseigentumstauglich sind jene im Wohnungseigentumsvertrag dafür gewidmete Objekte und zwar entweder:

  • eine Wohnung oder
  • eine sonstige selbstständige Räumlichkeit wie z.B. Büros, Geschäfte, Werkstätten, wirtschaftlich separat nutzbaren Garagen, Lager- oder Hobbyräume oder ähnliches sowie
  • auch PKW-Abstellplätze.

Allgemeine Teile der Liegenschaft (§ 2 Abs. 4 WEG 2002) sind solche, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht. An allgemeinen Teilen der Liegenschaft kann gem. § 3 (3) Wohnungseigentum nicht begründet werden.

Was wird im Nutzwertgutachten (Parifizierungsgutachten) ermittelt?

Die Nutzwerte sind gem. § 9. (1) WEG 2002 durch das Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbau- oder das Immobilienwesen zu ermitteln.

Grundlage dafür ist die jeweilige Nutzfläche der geeigneten Objekte und diese ist lt. § 7 WEG 2002 in Quadratmetern auszudrücken.

Die Nutzfläche gemäß bewilligter Pläne setzt sich aus Folgendem zusammen:

  • Bodenfläche einer Wohnung / einer sonstigen selbstständigen Räumlichkeit abzüglich Wandstärken, Durchbrechungen, Türöffnungen, Treppen, offenen Balkonen, Terrassen sowie nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignete Keller- und Dachbodenräume;
  • Loggien, Balkone, nach einer Seite offene Terrassen etc.;
  • sonstige Flächen wie z.B. Kellerabteile oder Gartenflächen.

Nutzwert (§ 2 Abs. 8 WEG 2002) ist die Maßzahl, mit der der Wert eines Wohnungseigentumsobjekts im Verhältnis zu den Werten der anderen Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft bezeichnet wird. Er ergibt sich aus der Nutzfläche des Objekts und aus Zuschlägen oder Abstrichen für werterhöhende oder wertvermindernde Eigenschaften desselben.

Zuschläge oder Abstriche geben die Umstände an, die den Wert einer Wohnung im Vergleich zu anderen Objekten im Haus erhöhen oder auch vermindern (z.B. Straßenlage oder Gartenlage, Stockwerkslage, mit/ohne Aufzug, Ausstattung der Wohnung, etc.).

Nutzwert ist gem. § 8. (1) WEG 2002 in einer ganzen Zahl auszudrücken, wobei Teilbeträge unter 0,5 abgerundet und ab 0,5 aufgerundet werden.

Im Nutzwertgutachten wird für jedes gewidmete und wohnungseigentumstaugliche Objekt die Nutzfläche und der Nutzwert ausgewiesen. Des weiteren wird die Summe der Einzelnutzwerte und somit die Basis für die Mindestanteile angeführt.

Zum Nutzwertgutachten