Was bedeutet Belastungs- und Veräußerungsverbot einer Immobilie?

Belastungs- und Veräußerungsverbot einer Immobilie – worum handelt es sich?

Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot einer Immobilie führt zu einer Beschränkung der Verfügungsbefugnis des Liegenschaftseigentümers. Ein Liegenschaftseigentümer kann aufgrund des Veräußerungsverbots die Liegenschaft ohne Zustimmung des Berechtigten weder veräußern noch übertragen.

Das Belastungsverbot verbietet die Einräumung von Pfandrechten und beschränkten dinglichen Nutzungsrechten, nicht jedoch von obligatorischen Bestandrechten.

Welche Arten Belastungs- und Veräußerungsverbote gibt es?

Es gibt rechtsgeschäftliche, richterliche und gesetzliche Belastungs- und Veräußerungsverbote.

Ein rechtsgeschäftliches Belastungs- und Veräußerungsverbot gem. § 364c ABGB kann rechtsgeschäftlich oder letztwillig begründet werden. In der Regel hat es nur obligatorische Wirkung. Das höchstpersönliche Recht gilt lediglich zwischen dem Verbotsberechtigten und dem Verbotsbelasteten.

Eine entgegen dem Verbot vorgenommene dingliche Verfügung ist Dritten gegenüber zwar gültig, der Verbotsbelastete muss dem Verbotsberechtigten allerdings Schadenersatz leisten.

Absolute Wirkung (gegen Dritte) hat das Verbot nur dann, wenn es zwischen Ehegatten, eingetragenen Partnern, Eltern und Kindern, Wahl-, Pflege- und Stiefkindern oder deren Ehegatten oder eingetragenen Partnern begründet und im Grundbuch eingetragen ist. Eine verbotswidrige Verfügung über die Liegenschaft ist unter diesen Voraussetzungen unwirksam.

Vertragliche Belastungs- und Veräußerungsverbote sind im Grundbuch im Lastenblatt (C-Blatt) einverleibt und werden im Eigentumsblatt (B-Blatt) ersichtlich gemacht. Belastungs- und Veräußerungsverbote können auch hinsichtlich einzelner Grundstücke eines Grundbuchskörpers, auf halben Mindestanteilen von Eigentümerpartnerschaften sowie auf einzelne ideelle Miteigentumsanteile desselben Eigentümers eingetragen werden.

Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot nach § 364c ABGB erlischt entweder mit dem Tod des Verbotsbelasteten oder mit dem Ableben des Verbotsberechtigten. Das Belastungs- und Veräußerungsverbot nach § 364c ABGB ist nach der Rsp des OGH ein höchstpersönliches Recht, das mit dem Ableben des Berechtigten, mit dem Tod des Belasteten oder mit der Veräußerung der Sache erlischt. Darüber hinaus erlischt es mit dem Verkauf der Liegenschaft, wenn der Verbotsberechtigte zustimmt, da das Belastungs- und Veräußerungsverbot jeweils nur den ersten Eigentümer bindet.

Veräußerungs- und Belastungsverbote können auch nach den Wohnbauförderungsgesetzen im Zusammenhang mit Förderungsdarlehen zugunsten der Länder begründet werden.

Haben Belastungs- und Veräußerungsverbot als Recht einen Wert?

Belastungs- und Veräußerungsverbot hat keinen Verkehrswert, aber auch keinen „anderen“ Wert, da es ein höchstpersönliches Recht ist und nicht veräußert (gehandelt) werden kann! Der Begünstigte hat vom Unterbleiben der Veräußerung oder Belastung allein keinen Vorteil.

Was bedeutet es für den Wert einer Immobilie?

Eine Verkehrswertermittlung erfolgt unter der Voraussetzung des Vorhandenseins eines Marktes. Es setzt somit den Willen einer Veräußerung voraus.

Ein Bestehen auf ein Veräußerungsverbot macht dies unmöglich, somit kein Marktwert bestimmt werden kann.

Im Umkehrschluss bedeutet dies, solange kein Verzicht erfolgt, ergibt dies keinen Marktwert!

Gibt es eine individuelle Wertminderung der belasteten Liegenschaft durch ein Belastungs- und Veräußerungsverbot?

Für den Liegenschaftseigentümer stellen Belastungs- und Veräußerungsverbot allerdings eine persönliche Last dar, welche mit dem Tod sowohl des/der Berechtigten als auch des/der Verpflichteten erlischt und nicht übertragbar und nicht vererblich ist.

Den Wert einer mit einem Belastungs- und Veräußerungsverbot belasteten Liegenschaft könnte man als „mit einem Belastungs- und Veräußerungsverbot belasteter objektivierter Individualwert im Vermögen des Belasteten“ bezeichnen. (© Jürgen Schiller/ Martin Roth)

Wie hoch ist die individuelle Wertminderung durch ein Belastungsverbot?

Die Wertminderung der belasteten Liegenschaft durch ein Belastungsverbot (stichtagsbezogen) ergibt sich, durch Kapitalisierung der jährlichen Differenz der Kosten eines besicherten zu einem unbesicherten Darlehen, als Barwert von Nachteil bzw. Mehrkosten und zwar auf die statistische Lebenserwartung der/des Berechtigten (je nachdem welche länger ist) oder der/des Verpflichteten (wenn diese kürzer ist).

Wie hoch ist die individuelle Wertminderung durch ein Veräußerungsverbot?

Die Wertminderung der belasteten Liegenschaft durch ein Veräußerungsverbot (stichtagsbezogen) ergibt sich, durch Kapitalisierung der jährlichen Differenz der Rendite (in EUR) einer alternative Anlagemöglichkeit zur Wertsteigerungsrendite der Liegenschaft (in EUR), als Barwert von Nachteil bzw. Mehrkosten und zwar auf die statistische Lebenserwartung der/des Berechtigten (je nachdem welche länger ist) oder der/des Verpflichteten (wenn diese kürzer ist).

Beide Verbote schließen einander in ihrer Wirkung gegenseitig aus.

Einerseits fehlt bei Verkauf der zur Belehnung geeignete Gegenstand (Liegenschaft) und andererseits ist eine vorhandene Belehnung vor Umsetzung des Verkaufes zu tilgen oder vom Käufer zu übernehmen. Daher sind beide kausalen Verbote getrennt zu ermitteln.

Nur die monetär höhere Wertminderung ist hiervon individuell zu berücksichtigen.