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Was bedeutet Belastungs- und Veräußerungsverbot einer Immobilie?

Belastungs- und Veräußerungsverbot einer Immobilie und seine Auswirkung auf den Wert?

Was bedeutet Belastungs- und Veräußerungsverbot einer Immobilie? Was versteht man darunter und welche Arten gibt es? Wie wirkt es sich auf den Wert einer Immobilie aus?

Belastungs- und Veräußerungsverbot einer Immobilie – worum handelt es sich?

Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot einer Immobilie führt zu einer Beschränkung der Verfügungsbefugnis des Liegenschaftseigentümers. Ein Liegenschaftseigentümer kann aufgrund des Veräußerungsverbots die Liegenschaft ohne Zustimmung des Berechtigten weder veräußern noch übertragen.

Das Belastungsverbot verbietet die Einräumung von Pfandrechten und beschränkten dinglichen Nutzungsrechten, nicht jedoch von obligatorischen Bestandrechten.

Welche Arten Belastungs- und Veräußerungsverbote gibt es?

Es gibt rechtsgeschäftliche, richterliche und gesetzliche Belastungs- und Veräußerungsverbote.

Ein rechtsgeschäftliches Belastungs- und Veräußerungsverbot gem. § 364 c ABGB kann rechtsgeschäftlich oder letztwillig begründet werden. In der Regel hat es nur obligatorische Wirkung. Das höchstpersönliche Recht gilt lediglich zwischen dem Verbotsberechtigten und dem Verbotsbelasteten.

Eine entgegen dem Verbot vorgenommene dingliche Verfügung ist Dritten gegenüber zwar gültig, der Verbotsbelastete muss dem Verbotsberechtigten allerdings Schadenersatz leisten.

Absolute Wirkung hat das Verbot nur dann, wenn es zwischen Ehegatten, eingetragenen Partnern, Eltern und Kindern, Wahl-, Pflege- und Stiefkindern oder deren Ehegatten oder eingetragenen Partnern begründet und im Grundbuch eingetragen ist. Eine verbotswidrige Verfügung über die Liegenschaft ist unter diesen Voraussetzungen unwirksam.

Vertragliche Belastungs- und Veräußerungsverbote sind im Grundbuch im Lastenblatt (C-Blatt) einverleibt und werden im Eigentumsblatt (B-Blatt) ersichtlich gemacht. Belastungs- und Veräußerungsverbote können auch hinsichtlich einzelner Grundstücke eines Grundbuchskörpers, auf halben Mindestanteilen von Eigentümerpartnerschaften sowie auf einzelne ideelle Miteigentumsanteile desselben Eigentümers eingetragen werden.

Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot nach § 364 c ABGB erlischt entweder mit dem Tod des Verbotsbelasteten oder mit dem Ableben des Verbotsberechtigten. Darüber hinaus erlischt es mit dem Verkauf der Liegenschaft, wenn der Verbotsberechtigte zustimmt, da das Belastungs- und Veräußerungsverbot jeweils nur den ersten Eigentümer bindet.

Veräußerungs- und Belastungsverbote können auch nach den Wohnbauförderungsgesetzen im Zusammenhang mit Förderungsdarlehen zugunsten der Länder begründet werden.

Was bedeutet es für den Wert einer Immobilie?

Eine Verkehrswertermittlung erfolgt unter der Voraussetzung des Vorhandenseins eines Marktes. Es setzt somit den Willen einer Veräußerung voraus.

Ein Bestehen auf ein Veräußerungsverbot macht dies unmöglich, somit kein Marktwert bestimmt werden kann.

Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass kein Verzicht keinen Marktwert (= 0) ergibt!

Zum Verkehrswertgutachten