Was ist der Verkehrswert bei Immobilien?

By 10. Dezember 2020Dezember 17th, 2020Bewertung von Immobilien

Was versteht man unter dem Verkehrswert?

Wann wird der Verkehrswert benötigt? Welche Wertermittlungsverfahren werden beim Verkehrswert angewendet? Was beinhaltet ein Verkehrswertgutachten?

Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Der Verkehrswert einer Immobilie ist jener Marktpreis, der üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Interessen einzelner Personen werden dabei nicht berücksichtigt.

Im Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) in §2 (2) wird der Verkehrswert als jener Preis bezeichnet, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann.

Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben (§ 2 Abs. 3 LBG).

Der Verkehrswert ist mit dem eher gebräuchlichen Marktwert einer Immobilie ident.

Wann wird der Verkehrswert benötigt?

Der Verkehrswert wird benötigt, wenn Immobilien (Wohnung, Haus, Gebäude oder Grundstück):

  • verschenkt werden sollen,
  • bei der Aufteilung des ehelichen Vermögens (Scheidung),
  • im Rahmen einer Erbschaft,
  • Verkauf durch Gemeinden oder Städte,
  • Kauf und Verkauf im Rahmen von Sachwalterschaften,
  • Kauf und Verkauf durch Unternehmen,
  • für steuerliche Zwecke (Grundanteil, Bemessungsgrundlage für Absetzung für Abnutzung Gebäude) oder
  • im Rahmen eines Gerichtsverfahrens.

Das Liegenschaftsbewertungsgesetz – LBG (BGBl. Nr. 150/1992) bildet die Grundlage für Bewertungen von Liegenschaften, speziell in gerichtlichen Verfahren oder bei öffentlichen Auftraggebern.

Welche Verfahren werden zur Ermittlung des Verkehrswertes herangezogen?

Die Wahl des Wertermittlungsverfahrens regelt § 7. LBG. Soweit das Gericht oder die Verwaltungsbehörde (§ 7 (1) LBG) nichts anderes anordnen, hat der Sachverständige das Wertermittlungsverfahren auszuwählen.

Er beachtet dabei den jeweiligen Stand der Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten.

Aus dem Ergebnis des gewählten Verfahrens wird der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr ermittelt.

Werden für die Bewertung mehrere Wertermittlungsverfahren (§ 7 (2) LBG) angewendet (§ 3 Abs. 2 LBG), so wird aus deren Ergebnissen der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr ermittelt.

Für die Bewertung sind gem. § 3. (1) LBG Wertermittlungsverfahren anzuwenden, die dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen.

Als solche im LGB genannte Verfahren kommen insbesondere das

Für die Bewertung sind mehrere Wertermittlungsverfahren anzuwenden, wenn es zur vollständigen Berücksichtigung aller den Wert der Sache bestimmenden Umständesind erforderlich ist (§ 3 (2) LBG).

Bei anderen wissenschaftlich anerkannten Wertermittlungsverfahren (§ 10. (4) LBG) als den in den §§ 4 bis 6 geregelten, sind die zugrunde gelegten Umstände darzustellen. Es ist weiters auszuführen, in welcher Weise die Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr bei der Bewertung berücksichtigt werden.

Darüber hinaus anerkannte und dem Stand der Wissenschaft entsprechende Wertermittlungsverfahren sind:

Nach welcher Methode der Verkehrswert ermittelt wird, richtet sich nach der Charakteristik der zu bewertenden Liegenschaft. Die fachgemäße Wahl hat vom Sachverständigen zu erfolgen (soweit nicht vom Auftraggeber vorgegeben) und ist ausreichend zu begründen.

Welche Bewertungsmethode zum Verkehrswert ist für welche Immobilienart geeignet?

Für die Verkehrswertermittlung von unbebauten Grundstücken ist das Vergleichswertverfahren geeignet. Eventuell kommt es noch bei gleichartigen Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhäuser und gleichartigen Siedlungshäuser in Frage. Auch für die Überprüfung der Angemessenheit des Hauptmietzinses gem. Mietrechtsgesetz (MRG) wird es angewandt.

Die Verkehrswertermittlung nach dem Sachwertverfahren ist bei Ein- und Zweifamilienhäusern (häufig eigengenutzt) die übliche Methode. Für die Ermittlung des anteiligen Grundwertes wird das Vergelichswertverfahren herangezogen.

Die Verkehrswertermittlung nach dem Ertragswertverfahren erfolgt idR bei Mehrwohnungshäusern, Büro- und Geschäftsgebäuden sowie gemischt genutzten Liegenschaften, die zur Gänze oder zum Großteil vermietet oder verpachtet. Dieses Verfahren kann aber auch für Liegenschaften, die zwar eigengenutzt sind, bei denen aber eine Vermietung durchaus sinnvoll möglich wäre, verwendet werden.

Rechte und Lasten (§ 3 (2) LBG), die mit der zu bewertenden Sache verbunden sind und deren Wert beeinflussen, sind bei der Bewertung entsprechend zu berücksichtigen. Wenn eine Bewertung von Rechten und Lasten nach den in den §§ 2 bis 7 enthaltenen Regeln nicht möglich ist, muss der vermögenswerte Vorteil des Berechtigten beziehungsweise der vermögenswerte Nachteil des Belasteten herangezogen werden.

Ist nur ein Teil einer Liegenschaft (§ 3 (4) LBG) oder ein mit einer Liegenschaft verbundenes Recht oder eine darauf ruhende Last oder ein Teil eines Rechtes oder einer Last zu bewerten, so ist auch der Wert der ganzen Liegenschaft beziehungsweise des ganzen Rechtes oder der ganzen Last zu ermitteln, wenn dies für die Bewertung von Bedeutung ist.

Rahmenbedingungen zur Erstellung eines Verkehrswertgutachtens:

Für die Bewertung (§ 8. (1) LBG) ist ein gerichtlich beeideter Sachverständiger für das jeweilige Bewertungsfachgebiet beizuziehen. Erforderlichenfalls können auch mehrere Sachverständige beigezogen werden.

Dabei ist der für die Bewertung maßgebliche Stichtag (§ 8 (2) LBG) festzusetzen.

Ferner ist anzuordnen (§ 8 (3) LBG), ob das Bewertungsgutachten schriftlich oder mündlich zu erstatten ist. Sofern sie nicht unzweckmäßig oder unzulässig ist, ist die schriftliche Gutachtenserstattung anzuordnen.

Wird durch Gesetz oder Rechtsgeschäft (§ 8 (4) LBG) ein anderer Wert als der Verkehrswert als für die Bewertung der Sache maßgeblich bestimmt, so ist dem Sachverständigen die Ermittlung dieses anderen Wertes aufzutragen.

Sofern nicht eine Partei (§ 8 (5) LBG) die Beiziehung eines Sachverständigen beantragt kann von ihr abgesehen werden, wenn sich der Wert aus anderen unbedenklichen Beweismitteln eindeutig ergibt.

Dieser Paragraph 8 dient vor Allem den Richterinnen und Richtern zur Bestellung der Sachverständigen im Verfahren, bietet aber auch allen anderen Auftraggebern eine Orientierungshilfe.

Was beinhaltet ein Verkehrswertgutachten?

Ein Verkehrswertgutachten besteht im Wesentlichen aus zwei Teilen:

  • dem Befund (= Aufnahme des Sachverhaltes) und
  • dem eigentlichen Gutachten (= Beurteilung und Wertung)

und soll nachvollziehbar sowie nachprüfbar sein.

„Nachvollziehbar ist ein Gutachten, wenn ein Laie die Entwicklung der Gedanken des Sachverständigen im Gutachten verstehen und zuordnen kann. Nachprüfbar ist es, wenn ein Fachmann den Inhalt und die Ansätze bis ins Detail überprüfen kann.“ (vgl. Krammer, Schiller, Schmidt, Tanczos: Sachverständige und ihre Gutachten, Manz Verlag Wien 2012)

Zur Nachvollziehbarkeit wird einem Gutachten im Anhang auch noch eine Fotodokumentation sowie sämtliche zu Grunde liegenden Dokumente in Kopie beigefügt. Damit erhält der Auftraggeber eine ausführliche Dokumentation der bewerteten Liegenschaft zu einem bestimmten Datum.

Allgemeine Erfordernisse des Gutachtens regelt § 9. (1) LGB:

Das Bewertungsgutachten hat zu enthalten:

  1. den Zweck des Gutachtens,
    den Bewertungsstichtag,
    den Tag der Besichtigung der Sache und
    die dabei anwesenden Personen
    sowie die verwendeten Unterlagen; weiters
  2. den Befund mit einer Beschreibung der Sache nach ihren Wertbestimmungsmerkmalen und ihren sonstigen, für die Bewertung bedeutsamen Eigenschaften tatsächlicher oder rechtlicher Art; und schlussendlich
  3. die Bewertung unter Darlegung des angewendeten Wertermittlungsverfahrens und der Gründe für die Auswahl des angewendeten Verfahrens oder der allenfalls angewendeten Verfahrensverhinderung.

Selbstverständlich wird auch der Auftraggeber genannt sowie der Grund (soweit bekannt) wofür das Gutachten verwendet werden soll.

Eine Bewertung sollte niemals nur vom Schreibtisch aus durchgeführt werden. Es hat immer eine Begehung der zu bewertenden Liegenschaft zu erfolgen. Dabei werden die wichtigsten Grundlagen für die Bewertung an Ort und Stelle gesammelt sowie, mit entsprechender Eigentümervollmacht, Einsicht beim Bauamt und der Urkundensammlung beim Grundbuch (Bezirksgericht) genommen.

Ein allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für das Immobilienwesen darf im Rahmen seines Zertifizierungsumfangs Verkehrswertgutachten erstatten und gemeinsam mit dem Siegel unterfertigen.

Zum Verkehrswertgutachten