Skip to main content

Warenkorb

Was ist der Marktwert einer Immobilie?

By 4. Oktober 2021Oktober 13th, 2021Bewertung von Immobilien

Was versteht man unter dem Marktwert einer Immobilie?

Wann wird der Marktwert einer Immobilie benötigt? Welche Wertermittlungsverfahren werden beim Marktwert angewendet? Was beinhaltet eine Marktwertermittlung?

Was ist der Marktwert einer Immobilie?

Der Marktwert einer Immobilie ist jener erzielbarer Verkaufserlös, der üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr gezahlt werden kann. Interessen einzelner Personen werden dabei nicht berücksichtigt.

Der Marktwert ist mit dem Verkehrswert einer Immobilie gleichgestellt.

Im Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) in §2 (2) wird der Verkehrswert als jener Preis bezeichnet, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann.

Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben (§ 2 Abs. 3 LBG).

Wann wird der Marktwert einer Immobilie benötigt?

Der Marktwert wird benötigt, wenn allen Beteiligten bekannte Immobilien (Wohnung, Haus, Gebäude oder Grundstück):

  • verschenkt werden sollen,
  • bei der Aufteilung des ehelichen Vermögens (Scheidung),
  • im Rahmen einer Erbschaft,
  • Kauf und Verkauf im Rahmen von Sachwalterschaften,
  • Kauf und Verkauf durch Unternehmen,
  • oder im Rahmen eines Gerichtsverfahrens.

Es wird bei der Marktwertermittlung (wie beim Verkehrswertgutachten) analog den Regelungen des LBG vorgegangen, jedoch auftragsgemäß auf eine ausführliche Beschreibung der Liegenschaft verzichtet. Sollte vom Auftraggeber die Ausfertigung eines vollwertigen Verkehrswertgutachtens gewünscht werden, ist dies nachträglich möglich.

Welche Verfahren werden zur Ermittlung des Marktwertes herangezogen?

Der Sachverständige hat das geeignete Wertermittlungsverfahren auszuwählen. Er hat dabei den jeweiligen Stand der Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu beachten.

Sind für die Bewertung der Immobilie mehrere Wertermittlungsverfahren anzuwenden, so ist aus deren Ergebnissen der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln.

Für die Bewertung sind gem. § 3. (1) LBG Wertermittlungsverfahren anzuwenden, die dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen.

Als solche im LGB genannte Verfahren kommen insbesondere das

Bei anderen wissenschaftlich anerkannten Wertermittlungsverfahren (§ 10. (4) LBG) als den in den §§ 4 bis 6 geregelten sind die zugrunde gelegten Umstände darzustellen und ist auszuführen, in welcher Weise die Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr bei der Bewertung berücksichtigt wurden.

Darüber hinaus anerkannte und dem Stand der Wissenschaft entsprechende Wertermittlungsverfahren sind:

Nach welcher Methode der Verkehrswert ermittelt wird, richtet sich nach der Charakteristik der zu bewertenden Liegenschaft, die fachgemäße Wahl hat vom Sachverständigen zu erfolgen (soweit nicht vom Auftraggeber vorgegeben) und ist ausreichend zu begründen.

Welche Bewertungsmethode zum Marktwert ist für welche Immobilienart geeignet?

Für die Marktwertermittlung von unbebauten Grundstücken ist das Vergleichswertverfahren geeignet. Eventuell kommt es noch bei gleichartigen Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhäuser und gleichartigen Siedlungshäuser in Frage.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern (häufig eigengenutzt) ist die Marktwertermittlung nach dem Sachwertverfahren die übliche Methode, wobei für die Ermittlung des anteiligen Grundwertes das Vergelichswertverfahren herangezogen wird.

Bei Mehrwohnungshäusern, Büro- und Geschäftsgebäuden sowie gemischt genutzten Liegenschaften, die zur Gänze oder zum Großteil vermietet oder verpachtet, aber auch eigengenutzt sind, erfolgt die Marktwertermittlung idR nach dem Ertragswertverfahren. Dieses Verfahren kann aber auch für Liegenschaften, die zwar eigengenutzt sind, bei denen aber eine Vermietung durchaus sinnvoll möglich wäre, verwendet werden.

Rechte und Lasten (§ 3 (2) LBG), die mit der zu bewertenden Sache verbunden sind und deren Wert beeinflussen, sind bei der Bewertung entsprechend zu berücksichtigen. Wenn eine Bewertung von Rechten und Lasten nach den in den §§ 2 bis 7 enthaltenen Regeln nicht möglich ist, muss der vermögenswerte Vorteil des Berechtigten beziehungsweise der vermögenswerte Nachteil des Belasteten herangezogen werden.

Ist nur ein Teil einer Liegenschaft (§ 3 (4) LBG), ein mit einer Liegenschaft verbundenes Recht oder eine darauf ruhende Last oder ein Teil eines Rechtes oder einer Last zu bewerten, so ist auch der Wert der ganzen Liegenschaft beziehungsweise des ganzen Rechtes oder der ganzen Last zu ermitteln, wenn dies für die Bewertung von Bedeutung ist.

Rahmenbedingungen zur Erstellung einer Marktwertermittlung:

Für eine Marktwertermittlung durch einen allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen ist der für die Bewertung maßgebliche Stichtag (§ 8 (2) LBG) festzulegen.

Eine Bewertung sollte niemals nur vom Schreibtisch aus durchgeführt werden. Es hat immer eine Begehung der zu bewertenden Liegenschaft zu erfolgen. Dabei werden die wichtigsten Grundlagen für die Bewertung an Ort und Stelle sowie beim Bauamt und der Urkundensammlung beim Grundbuch (Bezirksgericht) gesammelt. Für diese Erhebungen relevanter Unterlagen ist es erforderlich, dass dem Sachverständigen dafür eine entsprechende Eigentümervollmacht erteilt wird.

Was beinhaltet eine Marktwertermittlung?

Eine Marktwertermittlung besteht aus dem kompakten schriftlichen Befundbericht, der Methodenbeschreibung sowie der detaillierten nachvollziehbaren Einschätzung des Marktwertes.

Einer Marktwertermittlung wird auftragsgemäß keine Fotodokumentation sowie keine der Bewertung zu Grunde liegenden Dokumente beigefügt. Damit erhält der Auftraggeber eine kompakte Bewertung der Liegenschaft zu einem bestimmten Datum.

Die Marktwertermittlung enthält:

  1. den Zweck des Ermittlung,
    den Bewertungsstichtag,
    den Tag der Besichtigung der Sache und
    die dabei anwesenden Personen
    sowie die verwendeten Unterlagen;
  2. den Befund mit einer kompakten Beschreibung der Sache nach ihren Wertbestimmungsmerkmalen und ihren sonstigen, für die Bewertung bedeutsamen Eigenschaften tatsächlicher oder rechtlicher Art;
  3. die Bewertung unter Darlegung des angewendeten Wertermittlungsverfahrens und der Gründe für die Auswahl des angewendeten Verfahrens oder der allenfalls angewendeten Verfahrensverhinderung.

Selbstverständlich wird auch der Auftraggeber genannt sowie der Grund (soweit bekannt) wofür die Ermittlung verwendet werden soll.

Es wird bei der Marktwertermittlung (wie beim Verkehrswertgutachten) analog den Regelungen des LBG vorgegangen, jedoch auftragsgemäß auf eine ausführliche Beschreibung der Liegenschaft verzichtet (keine zusätzliche ausführliche Beschreibung und Fotodokumentation der Liegenschaft sowie bewertungsrelevante Dokumente sind nicht beigelegt). [Hinweis: Eine Marktwertermittlung ist für Dritte, denen die Liegenschaft unbekannt ist, nicht geeignet!]

Zur Marktwertermittlung