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Was bedeutet Vergleichswertverfahren?

By 10. Dezember 2020Dezember 17th, 2020Bewertung von Immobilien

Was versteht man unter Vergleichswertverfahren?

Wo ist es in der Immobilienbewertung reglementiert? Wie wird beim Vergleichswertverfahren vorgegangen? Bei welcher Art von Immobilie wird das Verfahren zum Kaufpreisvergleich angewendet?

Wo ist das Vergleichswertverfahren in der Immobilienbewertung reglementiert?

Im Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) wird in §4 das Vergleichswertverfahren zur Bewertung von Immobilien genannt. Die Vorgehensweise ist auch in ÖNORM B 1802-1 geregelt. Es wird international auch als „Marktwertverfahren“ bzw. „Verfahren anhand von Vergleichstransaktionen“ benannt.

Wie wird beim Marktwertverfahren vorgegangen?

Im Vergleichswertverfahren. (§ 4. (1) LBG) wird der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen ermittelt (Vergleichswert).

Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen.

Zum Vergleich (§ 4. (2) LBG) werden Kaufpreise herangezogen, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. Soweit sie vor oder nach dem Stichtag vereinbart wurden, sind sie entsprechend den Preisschwankungen im redlichen Geschäftsverkehr des betreffenden Gebietes auf- oder abzuwerten.

Kaufpreise (§ 4. (3) LBG), von denen anzunehmen ist, dass sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst wurden, dürfen zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluss dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfasst werden kann und die Kaufpreise entsprechend berichtigt werden.

Beim Vergleichswertverfahren (§ 10. (1) LBG) werden überdies die zum Vergleich herangezogenen Liegenschaften angeführt und ihre Wertbestimmungsmerkmale beschrieben. Es werden die dafür erzielten Kaufpreise angegeben und allfällige Zu- oder Abschläge (§ 4 Abs. 1), Auf- oder Abwertungen (§ 4 Abs. 2) sowie Kaufpreisberichtigungen (§ 4 Abs. 3) begründet.

Der Vergleich mit Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke ist die marktgerechteste Methode zur Ermittlung des Verkehrswerts. Voraussetzung ist allerdings eine ausreichende Anzahl (idR. 5-10, jedoch mind. 3) von Grundstücken und deren Vergleichspreisen. Diese müssen vergleichbar sein (Lage, zulässige Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Größe) und eventuelle wertrelevante Unterschiede bewertet werden können.

Bei welcher Art von Immobilie wird der Vergleich von Kaufpreisen angewandt?

Das Verfahren wird vor Allem für die Verkehrswertermittlung von unbebauten Grundstücken herangezogen. Ebenso wird es auch für die Bodenwertermittlung bei den anderen Verfahren, wie z.B. Sachwert- und Ertragswertverfahren, verwendet. Eventuell kommt es noch bei gleichartigen Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhäuser und gleichartigen Siedlungshäuser in Frage. Auch für die Überprüfung der Angemessenheit des Hauptmietzinses gem. Mietrechtsgesetz (MRG) wird es angewandt.

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