Was versteht man unter Vergleichswertverfahren?
Wo ist es in der Immobilienbewertung geregelt? Wie geht man beim Vergleichswertverfahren vor? Bei welcher Art von Immobilie wendet man das Verfahren zum Kaufpreisvergleich an?
Wo ist das Vergleichswertverfahren in der Immobilienbewertung geregelt?
Im Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) ist in §4 das Vergleichswertverfahren zur Bewertung von Immobilien genannt. Die Vorgehensweise ist auch in ÖNORM B 1802-1 geregelt. International ist es auch als „Marktwertverfahren“ bzw. „Verfahren anhand von Vergleichstransaktionen“ bekannt.
Wie geht man beim Marktwertverfahren vor?
Im Vergleichswertverfahren. (§ 4. (1) LBG) ermittelt man den Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen (Vergleichswert).
Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse werden nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge berücksichtigt.
Zum Vergleich (§ 4. (2) LBG) wählt man Kaufpreise aus, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten bei tatsächlichen Verkäufen erzielt wurden.
Soweit sie vor oder nach dem Stichtag stattfanden, werden entsprechend den Preisschwankungen im redlichen Geschäftsverkehr des betreffenden Gebietes Auf- oder Abwertungen vorgenommen.
Kaufpreise (§ 4. (3) LBG), von denen anzunehmen ist, dass sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst wurden, dürfen zum Vergleich herangezogen werden. Dies allerdings nur, wenn der Einfluss dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfasst werden kann und die Kaufpreise entsprechend berichtigt werden.
Beim Vergleichswertverfahren (§ 10. (1) LBG) werden überdies die zum Vergleich herangezogenen Liegenschaften angeführt und ihre Wertbestimmungsmerkmale beschrieben. Es werden die dafür erzielten Kaufpreise angegeben und allfällige Zu- oder Abschläge (§ 4 Abs. 1), Auf- oder Abwertungen (§ 4 Abs. 2) sowie Kaufpreisberichtigungen (§ 4 Abs. 3) begründet.
Der Vergleich mit Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke ist die marktgerechteste Methode zur Ermittlung des Verkehrswerts. Voraussetzung ist allerdings eine ausreichende Anzahl (idR. 5-10, jedoch mind. 3) von Grundstücken und deren Vergleichspreise. Diese müssen vergleichbar sein (Lage, zulässige Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Größe) und eventuelle wertrelevante Unterschiede bewertet werden können.
Bei welcher Art von Immobilie wendet man den Vergleich von Kaufpreisen an?
Das Verfahren ist vor Allem für die Verkehrswertermittlung von unbebauten Grundstücken geeignet. Man verwendet es auch für die Bodenwertermittlung bei den anderen Verfahren, wie z.B. Sachwert- und Ertragswertverfahren. Eventuell wendet man es noch bei gleichartigen Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhäuser und gleichartigen Siedlungshäuser an. Auch für die Überprüfung der Angemessenheit des Hauptmietzinses gem. Mietrechtsgesetz (MRG) kann man es heranziehen.
