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Glossar Erklärungen zur Immobilien-Bewertung

By 20. Dezember 2020Juli 12th, 2021Allgemein, Bewertung von Immobilien

Verfahren für die Immobilienbewertung

Immobilienbewertung und die geeigneten Bewertungsverfahren

Im Liegenschaftsbewertungsgesetz LBG (BGBl. Nr. 150/1992) sind die Rahmenbedingungen sowie die für die Immobilienbewertung geeigneten Verfahren angeführt:

Vergleichswertverfahren (§ 4 LBG) für die Bewertung von Immobilien

Im Vergleichswertverfahren. (§ 4. (1) LBG) ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln (Vergleichswert). Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen.

Zum Vergleich (§ 4. (2) LBG) sind Kaufpreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. Soweit sie vor oder nach dem Stichtag vereinbart wurden, sind sie entsprechend den Preisschwankungen im redlichen Geschäftsverkehr des betreffenden Gebietes auf- oder abzuwerten.

Kaufpreise (§ 4. (3) LBG), von denen anzunehmen ist, dass sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst wurden, dürfen zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluss dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfasst werden kann und die Kaufpreise entsprechend berichtigt werden.

Beim Vergleichswertverfahren (§ 10. (1) LBG) sind überdies die zum Vergleich herangezogenen Sachen anzuführen und ihre Wertbestimmungsmerkmale zu beschreiben, die dafür erzielten Kaufpreise anzugeben und allfällige Zu- oder Abschläge (§ 4 Abs. 1), Auf- oder Abwertungen (§ 4 Abs. 2) und Kaufpreisberichtigungen (§ 4 Abs. 3) zu begründen.

Der Vergleich mit Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke ist die marktgerechteste Methode zur Ermittlung des Verkehrswerts. Voraussetzung ist allerdings eine ausreichende Anzahl (idR. 5-10, jedoch mind. 3) von Grundstücken und deren Vergleichspreisen.

Diese müssen vergleichbar sein (Lage, zulässige Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Größe) und eventuelle wertrelevante Unterschiede bewertet werden können.

Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?

Das Verfahren wird vor Allem für die Verkehrswertermittlung von unbebauten Grundstücken herangezogen (auch für die Bodenwertermittlung bei den anderen Verfahren).

Bei bebauten Liegenschaften ist dieses Verfahren alleine in der Praxis fast nicht durchführbar, da sich die Gebäude meist stark unterscheiden. Eventuell in Frage kommt es noch für gleichartige Eigentumswohnungen, Reihen-, Doppel- und Siedlungshäuser.

Sachwertverfahren (§ 6 LBG) für Immobilienbewertungen

Im Sachwertverfahren (§ 6. (1) LBG) ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache zu ermitteln (Sachwert).

Bodenwert (§ 6. (2) LBG) ist in der Regel als Vergleichswert durch Heranziehung von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter und unbestockter Liegenschaften zu ermitteln. Wertänderungen, die sich demgegenüber aus der Bebauung oder Bestockung der zu bewertenden Liegenschaft oder deren Zugehörigkeit zu einem Liegenschaftsverband ergeben, sind gesondert zu berücksichtigen.

Bauwert (§ 6. (3) LBG) ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Bei seiner Ermittlung ist in der Regel vom Herstellungswert auszugehen und von diesem die technische und wirtschaftliche Wertminderung abzuziehen. Sonstige Wertänderungen und sonstige wertbeeinflussende Umstände, wie etwa Lage der Liegenschaft, baurechtliche oder andere öffentlich-rechtliche Beschränkungen sowie erhebliche Abweichungen von den üblichen Baukosten, sind gesondert zu berücksichtigen.

Beim Sachwertverfahren (§ 10. (3) LBG) sind die dem Herstellungswert zugrunde gelegten Raum- oder Flächenmeterpreise und Indices anzugeben; der wertbestimmende Einfluss von allfälligen Baumängeln und Bauschäden sowie eines allfälligen rückgestauten Reparaturbedarfs und die wegen allfälliger technischer und wirtschaftlicher Wertminderung vom Herstellungswert vorgenommenen Abschläge sind gesondert zu beziffern.

Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?

Das Sachwertverfahren kann bei allen Arten von Liegenschaften angewendet werden. Vor allem wird es dort herangezogen, die der Eigennutzung dienen (z.B. Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Fabrikgrundstücke). Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften kann die Berechnung des Sachwerts als Kontrollrechnung neben dem Ertragswertverfahren durchaus sinnvoll sein.

Der Sachwert errechnet sich aus der Summe aus dem Boden- und dem Bauwert. Bei der Berechnung des Bauwerts wird vom Herstellungswert am Wertermittlungsstichtag ausgegangen und dieser um die technische (Alter, Baumängel, Bauschäden) und wirtschaftliche (zeitgemäßen Bedürfnissen nicht entsprechender, unwirtschaftlicher Aufbau wie z. B. Bad / WC, Grundrissgestaltung, Geschoßhöhe) Wertminderung gekürzt.

Der Sachwert der Liegenschaft ist noch nicht dem Verkehrswert gleichzusetzen, sondern nur die Ausgangsbasis, die an die Marktverhältnisse angepasst werden muss.

Ertragswertverfahren (§ 5 LBG) zur Bewertung von Immobilien

Im Ertragswertverfahren (§ 5. (1) LBG) ist der Wert der Sache durch Kapitalisierung des für die Zeit nach dem Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielten Reinertrags zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache zu ermitteln (Ertragswert).

Hierbei ist von jenen Erträgen auszugehen (§ 5. (2) LBG), die aus der Bewirtschaftung der Sache tatsächlich erzielt wurden (Rohertrag). Durch Abzug des tatsächlichen Aufwands für Betrieb, Instandhaltung und Verwaltung der Sache (Bewirtschaftungsaufwands) und der Abschreibung vom Rohertrag errechnet sich der Reinertrag; die Abschreibung ist nur abzuziehen, soweit sie nicht bereits bei der Kapitalisierung berücksichtigt wurde.

Bei der Ermittlung des Reinertrags ist überdies auf das Ausfallwagnis und auf allfällige Liquidationserlöse und Liquidationskosten Bedacht zu nehmen.

Sind die tatsächlich erzielten Erträge (§ 5. (3) LBG) in Ermangelung von Aufzeichnungen nicht erfassbar oder weichen sie von den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache erzielbaren Erträgen ab, so ist von jenen Erträgen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache nachhaltig hätten erzielt werden können, und dem bei einer solchen Bewirtschaftung entstehenden Aufwand auszugehen; dafür können insbesondere Erträge vergleichbarer Sachen oder allgemein anerkannte statistische Daten herangezogen werden.

Der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswertes (§ 5. (4) LBG) richtet sich nach der bei Sachen dieser Art üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung.

Beim Ertragswertverfahren ist gem. § 10. (2) LBG die Wahl des Kapitalisierungszinssatzes zu begründen.

Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?

Die Anwendung dieses Verfahrens ist bei bebauten Liegenschaften üblich, bei denen durch Vermietung oder Verpachtung Erträge erzielt werden können bzw. könnten. Der Liegenschaftswert wird durch die Kapitalisierung des nachhaltig erzielbaren Liegenschaftsertrags über die Restnutzungsdauer des Gebäudes bestimmt.

Der Ertragswert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert zusammen. Für die Ermittlung des Bodenwerts wird das Vergleichswertverfahren herangezogen.

Der Gebäudeertragswert wird als Kapitalwert einer Zeitrente (Rentenbarwert) betrachtet und in der Weise errechnet, dass der auf die baulichen Anlagen entfallende Reinertrag, vermindert um die Verzinsung des Bodenwerts, mit einem marktgerechten Zinssatz entsprechend der angenommen Restnutzungsdauer kapitalisiert wird.

Das Ertragswertverfahren wird vor allem für Wohnhäuser, Geschäfts- und Bürogebäude, die vermietet werden, und gemischtgenutzte Liegenschaften zur Ermittlung des Verkehrswerts herangezogen. Dieses Verfahren kann aber auch für Liegenschaften, die zwar eigengenutzt sind, bei denen aber eine Vermietung durchaus sinnvoll möglich wäre, verwendet werden.

Der Verkehrswert ist eventuell auch bei diesem Verfahren erst vom Ertragswert unter Berücksichtigung der Marktlage und anderer wertbestimmender Kriterien abzuleiten. Die Marktanpassung ist bei marktgerechtem Ansatz der Mieten und Bewirtschaftungskosten sowie des Zinssatzes und der Restnutzungsdauer jedoch weitgehend bereits erfolgt.

Immobilienbewertung – weitere Verfahren gemäß Stand der Wissenschaft:

Die beiden nachfolgend angeführten Verfahren, zählen zu den im Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) in §3 (1) angeführten, entsprechenden Wertermittlungsverfahren.

Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF-Verfahren)

Die seit Langem international angewendete Bewertungsmethode ist u.A. in der ÖNORM B 1802-2 Liegenschaftsbewertung Teil 2 näher beschrieben.

Das DCF-Verfahren wird bei der Bewertung von ertragsorientierten Immobilien und Immobilienprojekten angewendet. Es setzt aber voraus, dass die zukünftigen Einzahlungsüberschüsse (Netto-Cash-Flows) möglichst genau prognostiziert werden können und die Wahl der Zinssätze den Marktgegebenheiten entsprechen. Die Berechnungsergebnisse hängen sehr stark von den zur Verfügung stehenden Parametern und der Qualität der prognostizierten Werte ab.

Das DCF-Verfahren lt. ÖNORM B 1802-2 stellt ein 2-Phasen-Modell dar. In der Phase 1 (Detailprognose-Zeitraum) werden die Zahlungsströme detailliert dargestellt. In der Phase 2 wird der Marktwert (fiktive Veräußerungswert) am Ende des Detailprognose-Zeitraums angesetzt.

Residualwertverfahren (Bauträgerkalkulation)

Die Residualwertmethode wird idR. bei Liegenschaften verwendet, die einer Umnutzung zugeführt werden sollen (oder dies geprüft werden soll). In der Immobilienbewertung wird sie oft zur Herleitung eines sog. tragfähigen Grundwertes, der vor dem Hintergrund der mit der Liegenschaft verbundenen Umnutzungsmöglichkeit gezahlt werden kann, eingesetzt.

Am Häufigsten wird das Verfahren jedoch von Projektentwicklern und Bauträgern verwendet, um zu überprüfen, ob sich das Projekt lohnt, bzw. welche Variante die lukrativste ist.

Ausgangspunkt ist immer der fiktive Wert einer Liegenschaft, nachdem das Grundstück der beabsichtigten Entwicklung unterzogen wurde (Gross development value, GDV – auch als fiktiver Veräußerungserlös bezeichnet). Davon abgezogen werden alle mit dem Projekt in Zusammenhang stehenden Kosten (wie z.B. Herstellkosten samt Nebenkosten, Finanzierung, Vermarktung etc.). Da Annahmen dazu mit Ertrags- und Vergleichswertüberlegungen verbunden sind, zählt diese Methode zu den Kombinationsverfahren.

Die Anwendung dieser Methode ist sehr heikel, da minimale Änderungen in den Eingangsvariablen Verkehrswert und Herstellkosten, verhältnismäßig große Auswirkungen im Residuum nach sich ziehen. Daher wird empfohlen, diese Methode sehr verantwortungsbewusst zu verwenden (setzt viel Erfahrung und Marktkenntnis voraus).

Ableitung des Verkehrswerts in der Immobilienbewertung:

Bewertung von Rechten und Lasten

Wenn in der Immobilienbewertung mit der zu bewertenden Sache Rechte oder Lasten (§ 9. (2) LBG) verbunden sind, muss angegeben und begründet werden, inwieweit sie den Wert der Sache beeinflussen.

Bei der Bewertung von Rechten und Lasten (§ 10. (5) LBG) nach dem Vorteil des Berechtigten beziehungsweise dem Nachteil des Belasteten (§ 3 Abs. 3) sind die Vor- und Nachteile zu beschreiben und deren Dauer anzugeben. Die Bewertung der Vor- und Nachteile sowie die allfällige Auswahl eines Kapitalisierungszinssatzes und Kapitalisierungsfaktors sind zu begründen.

Die auf der Liegenschaft ruhenden Beschränkungen und Lasten beeinflussen, unter Umständen, den Wert der Liegenschaft erheblich.

Bei der Bewertung ist daher zu beachten, welche Eintragungen im Grundbuch ersichtlich oder in der Natur vorhanden (z.B. offensichtlich benutzter Weg über die Liegenschaft) sind.

Der geldwerte Vor- oder Nachtteil wird als Barwert durch Abzinsung der zukünftigen Zahlungen auf den Bewertungsstichtag bewertet. Bei der Wahl des Kapitalisierungszins-satzes sind beispielsweise zu berücksichtigen: Die Laufzeit (Alter des Berechtigten, Dauer der Zeitrente). Ob eine Wertsicherungsklausel vereinbart wurde. Ob die Liegenschaft einer Eigennutzung dient (z.B. Einfamilienhaus). Oder ob eine Ertragsliegenschaft vorliegt.

Als Rechte und Lasten werden Dienstbarkeiten (Grunddienstbarkeiten, persönliche Dienstbarkeiten), Reallasten, auch Vor- und Wiederkaufsrechte sowie Baurecht oder Superädifikate (Überbauten im Sinn des § 435 ABGB) verstanden.

Marktanpassung in der Immobilienbewertung

Die Ableitung des Verkehrswerts aus Vergleichs-, Sach- und Ertragswert oder mittels sonstiger Verfahren zur Immobilienbewertung erfolgt unter Berücksichtigung folgende Zu- und Abschläge (beispielhaft):

  • Berücksichtigung der Marktlage,
  • Ungünstiger Standort,
  • Ungünstige Liegenschaftsgröße,
  • Starke Zweckgebundenheit,
  • Denkmalschutz oder
  • Liegenschaftsanteile.

Um der erhobenen örtlichen Lage am Realitätenmarkt zu entsprechen, wird die Anpassung des ermittelten Wertes an den Verkehrswert mittels eines Marktanpassungsabschlages vorgenommen.

Bei Ansatz von marktkonformen Eingangsvariablen und fachgerechter Anwendung der Wertermittlungsverfahren wird idR. die Marktanpassung gering ausfallen, jedoch im Einzelfall auch argumentierbar ein größeres Ausmaß (> 10%) ausmachen können (z.B. Luxusimmobilie in entlegenem Gebiet).

Zum Verkehrswertgutachten