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Was enthält ein Befund im Gutachten?

By 10. Dezember 2021Januar 11th, 2022Bewertung von Immobilien

Was bedeutet Befund im Gutachten und was enthält er?

Wie gliedert sich der Bericht über die Befundaufnahme in einem Gutachten? Was beinhaltet der Befundteil im Verkehrswertgutachten?

Was ist der Befund im Gutachten zur Bewertung einer Immobilie?

Bei einem korrekt erstellten Gutachten bildet der Befund die Basis für die darauf aufbauende Beurteilung und damit die regelkonforme Wertermittlung.

Das Liegenschaftsbewertungsgesetz – LBG (BGBl. Nr. 150/1992) bildet die Grundlage für Bewertungen von Immobilien.

Ein gesetzteskonform erstelltes Verkehrswertgutachten besteht im Wesentlichen aus zwei Teilen:

  • dem Befund (= Aufnahme des Sachverhaltes) und
  • dem eigentlichen Gutachten (= Beurteilung und Wertung)

und soll nachvollziehbar sowie nachprüfbar sein.

„Nachvollziehbar ist ein Gutachten, wenn ein Laie die Entwicklung der Gedanken des Sachverständigen im Gutachten verstehen und zuordnen kann. Nachprüfbar ist es, wenn ein Fachmann den Inhalt und die Ansätze bis ins Detail überprüfen kann.“ (vgl. Krammer, Schiller, Schmidt, Tanczos: Sachverständige und ihre Gutachten, Manz Verlag Wien 2012)

Zur Nachvollziehbarkeit wird einem Gutachten im Anhang auch noch eine Fotodokumentation sowie sämtliche zu Grunde liegenden Dokumente in Kopie beigefügt. Damit erhält der Auftraggeber eine ausführliche Dokumentation der bewerteten Liegenschaft zu einem bestimmten Datum.

Für eine ordnungsgemäße Immobilienbewertung hat immer eine Begehung der zu bewertenden Liegenschaft zu erfolgen. Dabei werden an Ort und Stelle die wichtigsten Grundlagen für die Bewertung systematisch erfasst. Weiters werden dabei das Umfeld in Augenschein genommen sowie auch relevante Dokumente beim Bauamt und der Urkundensammlung beim Grundbuch (Bezirksgericht) gesammelt.

Was beinhaltet der Befund im Verkehrswertgutachten?

Im Liegenschaftsbewertungsgesetz in § 9. (1) ist geregelt, was das Bewertungsgutachten im Befundbericht mindestens zu enthalten hat. Und zwar, den Zweck des Gutachtens, den Bewertungsstichtag, den Tag der Besichtigung der Sache (= Befundaufnahme) und die dabei anwesenden Personen sowie die verwendeten Unterlagen.

Ein wichtiger Bestandteil des Gutachtens ist der Bericht über die Befundaufnahme mit einer Beschreibung der Sache nach ihren Wertbestimmungsmerkmalen und ihren sonstigen, für die Bewertung bedeutsamen Eigenschaften tatsächlicher oder rechtlicher Art.

Darauf aufbauend erfolgt die Bewertung der Immobilie unter Darlegung des angewendeten Wertermittlungsverfahrens und der Gründe für die Auswahl des angewendeten Verfahrens oder der allenfalls angewendeten Verfahrensverhinderung.

Selbstverständlich wird auch der Auftraggeber sowie der Grund, wofür das Gutachten verwendet werden soll, genannt.

Wie gliedert sich der Bericht über den Befund in einem Gutachten?

Der Befund ist ein Bericht der bei der Besichtigung und sonstigen Erhebungen festgestellten Tatsachen. Er beinhaltet eine Beschreibung der Immobilie, eine umfassende Darstellung relevanter Wertbestimmungsmerkmale und der sonstigen, für die Bewertung bedeutsamen Eigenschaften tatsächlicher oder rechtlicher Art.

Je nach Art der Immobilie erfolgt die Befundgliederung unterschiedlich. Hier ist beispielhaft eine Grobgliederung dargestellt:

Liegenschaft(en):

  • Liegenschaftsbezeichnung, Einlagezahl, Grundbuch, Bezirksgericht
  • Amtlicher Grundbuchsauszug (Gutbestandsblatt = A-Blatt (Worum handelt es sich?), Eigentumsblatt = B-Blatt (Wem gehört es? Wer hat Rechte?), Lastenblatt = C-Blatt (Womit ist es belastet?))
  • Auszug aus dem Grundstücksverzeichnis (Einlagezahl, Grundstücksnummer, Grundstücksadresse, Namen der Eigentümer)
  • Katastralmappenkopie
  • Liegenschaftseigentümer, Anteile
  • Teilungsplan (über eine Grundstücksteilung)
  • Rechte und Lasten (Wegerechte, Fruchtgenussrechte, Dienstbarkeiten, Reallasten, öffentlich-rechtliche Verpflichtungen usw., Beschreibung der Vor- und Nachteile sowie Angabe der Dauer)
  • Grundstücksbeschreibung (Grundgröße, Widmung, Bebauungsmöglichkeit, Benutzungsart und Ausmaß, Topographische Lage, Verkehrslage, Wohn- oder Geschäftslage, Grundstückseigenschaften, Bauliche Nutzungsmöglichkeit: Bauklasse, Geschoßflächenzahl, Grundflächenzahl, Baumassenzahl; Wohn-, Geschäfts-, Gewerbe-, Industriegrundstück usw., Besondere und sonstige wertbeeinflussende Merkmale: Eckgrundstück, Baulücke, unselbstständiges Baugrundstück, Grundstücksform, Niveau des Grundstücks, Boden- und Untergrundverhältnisse, Trink- und Nutzwasserversorgung, Abwasserbeseitigung, Energieversorgung, Kontamination, usw., Behördliche Beschränkungen: Bauverbot, Bausperre, Beschränkungen wegen Naturschutz usw.)

Gebäudebeschreibung

  • Bauweise: Massivbau, gemischte Bauweise, Fertigteilbau, usw., Unterkellerung, Geschoße über Keller: Ebenerdiger oder mehrstöckiger Bau, ausgebautes Dachgeschoß, Zu- und Anbauten: Balkone, Loggien, Terrassen, usw., Baujahr(e), Grundrissausmaß, Bruttogrundrissfläche, Nettogrundrissfläche (Wohnfläche und sonstige Nutzflächen), Bruttorauminhalt, Baufortschritt, Flächenreserven)
  • Bauausführung (Fundamente, Dachstuhl, Dacheindeckung, Regenrinnen, -fallrohre, Außenwände, Fassade, Decken, Innenwände, Fußböden, Fenster, Abwasserbeseitigung, Badausstattung, WC, Heizung, Stiegen, Türen, Sonstiges: z. B.: Sauna, Schwimmbad, offener Kamin usw.
  • Bau und Erhaltungszustand (Hinweise auf eventuell vorhandene Bauschäden und erforderliche Instandsetzungsarbeiten, Rückgestauter Reparaturbedarf)
  • Raumaufteilung (Aufzählung der Räume in jedem Geschoß sowie deren Nutzung)
  • Beschreibung der Außenanlagen
  • Bauplatzbewilligung (z.B.: in Niederösterreich muss bei der Baubehörde um eine Bauplatzbewilligung angesucht werden)
  • Baubewilligung
  • Behördlich genehmigter Bauplan (in der Regel im Maßstab 1:100 und enthalten Grundrisse aller Geschoße, Schnitte des Gebäudes und die Fassadenansichten, sowie einen Lageplan im Maßstab 1:1000 mit allen angrenzenden Grundstücken)
  • Benützungsbewilligung (Ein Gebäude sollte nicht vor Ausstellung dieses Bescheides bezogen werden)
  • Energieausweis (nicht älter als zehn Jahre)
  • Gewerbeakt (gibt Auskunft über Beschränkungen und Verpflichtungen z.B. Emissionen, Rückbauverpflichtungen u.ä. bzw. Vornutzungen ev. Kontamination)

Standortsituation

  • Lage des Grundstücks in Bezug auf Erreichbarkeit (öffentlicher Verkehr, Straßennetz), Versorgung (Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Apotheken etc.), Ausbildung (Schulen, Kindergärten etc.), Umgebungsbebauung und –nutzung
  • Umwelteinflüsse (z.B. Lärmsituation, zu erwartende außergewöhnliche Ereignisse, wie z.B. Niederschlag, Schneefall, Temperatur aber vor allem Gefahrenzonen (Lawinen, Hangrutschungen, Felsstürze etc.) und Überschwemmungsgebiete)
  • Kontamination (eventuelle vom Menschen verursachte Verunreinigungen, die nicht auf Baurestmassendeponien entsorgt und gelagert werden können)

Ertragslage

  • Mietverträge und Betriebskosten- bzw. Wohngeldabrechnungen
  • Verträge über Rechte und Lasten (geben Aufschluss über Rentenzahlungen und das Alter der Berechtigten, Erfassung von offensichtlichen Fremdnutzungen z.B. Wegerechten)
  • Abrechnungen bzw. Aufträge für Errichtung / Sanierung / Großreparatur etc.
  • Bewertungsgutachten (z.B. der finanzierenden Bank)

Im Befundbericht wird, anhand der vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten sowie den vom Sachverständigen erhobenen Unterlagen, die Immobilie ausführlich beschrieben und wertrelevante Umstände angeführt. Weiters werden die bei der Befundaufahme gemachten Wahrnehmungen dargestellt und die relevanten rechtlichen Rahmenbedingungen dazu zusammengestellt.

Was passiert mit den im Befundbericht beschriebenen Tatsachen?

Die Bewertung der Einflüsse auf die Wertermittlung wird anschliessend im Gutachtenteil behandelt.

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