Wie kann man Rechte und Lasten einer Immobilie bewerten?
Welche Rechte und Lasten einer Immobilie gibt es? Wie wird bei der Bewertung von Servitut, Wohnrecht, Fruchtgenußrecht, Ausgedinge usw. vorgegangen?
Wie kann man Rechte und Lasten einer Immobilie bewerten?
Um Rechte und Lasten einer Immobilie zu bewerten, ist folgendes zu betrachten. Welche Eintragungen sind im Grundbuch ersichtlich oder in der Natur vorhanden (z.B. offensichtlich benutzter Weg über die Liegenschaft, Nutzungsregelungen).
Die auf der Liegenschaft ruhenden Beschränkungen, Rechte und Lasten können, unter Umständen, den Wert der Immobilie erheblich beeinflussen.
Als Rechte und Lasten werden Dienstbarkeiten, Reallasten, auch Vor- und Wiederkaufsrechte sowie Baurecht oder Superädifikate (Überbauten im Sinn des § 435 ABGB) verstanden.
Dienstbarkeiten sind beschränkte dingliche Nutzungsrechte an einer fremden Sache. Sie wirken gegen jedermann, der dieses Recht entzieht oder beschränkt und sie können wirksam durchgesetzt werden kann.
Ein Wohnungsrecht ist eine persönliche Dienstbarkeit für einen Teil des Gebäudes / der Liegenschaft oder das gesamte Gebäude / die gesamte Liegenschaft. Es endet durch den Tod des Berechtigten oder nach Ablauf einer festgelegten Zeit.
Unter Reallast versteht man die Belastung einer Liegenschaft mit der Haftung für positive (meist wiederkehrende) Leistungen des jeweiligen Eigentümers der (dienenden) Liegenschaft.
Im Unterschied zum Servitut liegt hier die jeweilige Pflicht des Eigentümers zum aktiven Tun (und nicht bloß zum Dulden oder Unterlassen).
Gegenstand einer Reallast sind wiederkehrende Leistungen. Wie z.B. beim Ausgedinge (Pflege bei Krankheit, Taschengeld, Beistellung von Nahrungsmitteln, Brennholz, Benützung der „Ausnahm“ usw.), Geldrenten (Leibrente, Zeitrente), die Erbringung von Dienstleistungen (z. B. wiederkehrende Zaun oder Wegeerhaltung) oder die Tragung der Begräbniskosten.
Wie erfolgt die Bewertung von Rechten und Lasten im Rahmen der Immobilienbewertung?
Das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) behandelt in den §§ 9 und 10 wie man grundsätzlich Rechte und Lasten einer Immobilie bewerten soll.
Wenn mit der zu bewertenden Sache Rechte oder Lasten verbunden sind, muss angegeben und begründet werden, inwieweit sie den Wert der Sache beeinflussen.
Der geldwerte Vor- oder Nachtteil wird als Barwert durch Abzinsung der zukünftigen Zahlungen auf den Bewertungsstichtag bewertet.
Bei der Wahl des Kapitalisierungszinssatzes sind beispielsweise zu berücksichtigen: Die Laufzeit (Alter des Berechtigten, Dauer der Zeitrente). Ob eine Wertsicherungsklausel vereinbart wurde. Ob die Liegenschaft einer Eigennutzung dient (z.B. Einfamilienhaus). Oder ob eine Ertragsliegenschaft vorliegt.
Insbesondere bei Liegenschaften, bei denen die Belastung die Nutzung für den Eigentümer auf lange Zeit überwiegend oder zur Gänze unmöglich macht, kann die Einschränkung der Marktgängigkeit bis zur Unverkäuflichkeit reichen. Selbst bei einer fehlenden faktischen und wirtschaftlichen Beeinträchtigung einer Belastung wird am Immobilienmarkt mit einer Wertminderung reagiert.
Bei der Verkehrswertermittlung werden die vertraglichen Regelungen sowie eventuelle Sonderbedingungen jedenfalls umfassend und nachvollziehbar erfasst. Nach ausführlicher Analyse erfolgt die Berechnung anhand von veröffentlichten statistischen Daten (z.B. Lebenserwartung).
