Was versteht man unter Ertragswertverfahren?
Wo ist es in der Immobilienbewertung geregelt? Wie geht man beim Ertragswertverfahren vor? Bei welcher Art von Immobilie wendet man das Verfahren zur Ertragswertermittlung an?
Wo ist die Ertragswertermittlung in der Immobilienbewertung geregelt?
Im Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) ist in §5 das Ertragswertverfahren genannt. Die Vorgehensweise ist auch in ÖNORM B 1802-1 geregelt. Es wird international als ertragsorientiertes Wertermittlungsverfahren dem „Einkommensansatz“ (income approach) zugerechnet. Dementsprechende Verfahrensvarianten sind als „Kapitalisierungsmethode“ (capitalisation methods) sowie „Diskontierungsmethode“ (discounting methods) bekannt.
Wie geht man beim Ertragswertverfahren vor?
Im Ertragswertverfahren (§ 5. (1) LBG) ermittelt man den Wert der Sache durch Kapitalisierung des für die Zeit nach dem Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielten Reinertrags zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache (Ertragswert).
Hierbei geht man von jenen Erträgen aus (§ 5. (2) LBG), die aus der Bewirtschaftung der Sache tatsächlich erzielt wurden (Rohertrag). Durch Abzug des tatsächlichen Aufwands für Betrieb, Instandhaltung und Verwaltung der Sache (Bewirtschaftungsaufwands) und der Abschreibung vom Rohertrag errechnet sich der Reinertrag. Die Abschreibung ist nur abzuziehen, soweit sie nicht bereits bei der Kapitalisierung berücksichtigt wurde.
Bei der Ermittlung des Reinertrags nimmt man überdies auf das Ausfallwagnis und auf allfällige Liquidationserlöse und Liquidationskosten Bedacht.
Wenn die tatsächlich erzielten Erträge (§ 5. (3) LBG), in Ermangelung von Aufzeichnungen, nicht erfassbar oder wenn sie von den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache erzielbaren Erträgen abweichen, so ist von jenen Erträgen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache nachhaltig hätten erzielt werden können, und dem bei einer solchen Bewirtschaftung entstehenden Aufwand auszugehen. Dafür werden insbesondere Erträge vergleichbarer Sachen oder allgemein anerkannte statistische Daten herangezogen.
Der Ertragswert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert zusammen. Für die Ermittlung des Bodenwerts wird das Vergleichswertverfahren herangezogen.
Was bedeutet Ermittlung vom Gebäudeertragswert?
Der Gebäudeertragswert wird als Kapitalwert einer Zeitrente (Rentenbarwert) betrachtet. Er wird in der Weise errechnet, dass der auf die baulichen Anlagen entfallende Reinertrag, vermindert um die Verzinsung des Bodenwerts, mit einem marktgerechten Zinssatz entsprechend der angenommen Restnutzungsdauer kapitalisiert wird.
Der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswertes (§ 5. (4) LBG) richtet sich nach der bei Sachen dieser Art üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung.
Beim Ertragswertverfahren ist gem. § 10. (2) LBG die Wahl des Kapitalisierungszinssatzes zu begründen.
Der Verkehrswert ist eventuell auch bei diesem Verfahren erst vom Ertragswert unter Berücksichtigung der Marktlage und anderer wertbestimmender Kriterien abzuleiten. Die Marktanpassung ist bei marktgerechtem Ansatz der Mieten und Bewirtschaftungskosten sowie des Zinssatzes und der Restnutzungsdauer jedoch weitgehend bereits erfolgt.
Bei welcher Art von Immobilie wendet man das Verfahren zur Ertragswertermittlung an?
Die Anwendung dieses Verfahrens ist bei bebauten Liegenschaften üblich, bei denen durch Vermietung oder Verpachtung Erträge erzielt werden können bzw. könnten. Der Liegenschaftswert wird durch die Kapitalisierung des nachhaltig erzielbaren Liegenschaftsertrags über die Restnutzungsdauer des Gebäudes bestimmt.
Das Ertragswertverfahren wird vor allem für Wohnhäuser, Geschäfts- und Bürogebäude, die vermietet werden, zur Ermittlung des Verkehrswerts herangezogen. Auch für gemischtgenutzte Liegenschaften bei denen die Ertragserzielung im Vordergrund steht wedet man dieses Verfahren an. Das Verfahren zur Ertragswertermittlung kann aber auch für Liegenschaften, die zwar eigengenutzt sind, bei denen aber eine Vermietung durchaus sinnvoll möglich wäre, verwendet werden.
