Was versteht man unter Sachwertverfahren?
Wo ist es in der Immobilienbewertung geregelt? Wie geht man beim Sachwertverfahren vor? Bei welcher Art von Immobilie wendet man das Verfahren zur Ermittlung des Sachwertes an?
Wo ist das Verfahren zur Sachwertermittlung in der Immobilienbewertung geregelt?
Im Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) ist in §6 das Sachwertverfahren zur Bewertung von Immobilien genannt. Die Vorgehensweise ist auch in ÖNORM B 1802-1 geregelt. International rechnet man es dem Kostenansatz (cost approach) zu. Es ist dementsprechend als Verfahrensvarianten „Wiederbeschaffungsansatz“ (replacement cost method) oder „Wiederherstellungskostenansatz“ (reproduction cost method) sowie „Additionsverfahren“ (summation method) bekannt.
Wie geht man beim Sachwertverfahren vor?
Im Sachwertverfahren (§ 6. (1) LBG) ermittelt man den Wert der Sache durch Zusammenzählen des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs (Sachwert).
Den Bodenwert (§ 6. (2) LBG) ermittlet man in der Regel als Vergleichswert durch Heranziehung von Kaufpreisen vergleichbarer, unbebauter und unbestockter Liegenschaften. Wertänderungen, die sich demgegenüber aus der Bebauung oder Bestockung (Bäume und Sträucher) der zu bewertenden Liegenschaft oder deren Zugehörigkeit zu einem Liegenschaftsverband ergeben, berücksichtigt man gesondert.
Der Bauwert (§ 6. (3) LBG) ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Bei seiner Ermittlung geht man in der Regel vom Herstellungswert aus. Von diesem wird die technische und wirtschaftliche Wertminderung abgezogen. Sonstige Wertänderungen und sonstige wertbeeinflussende Umstände werden gesondert berücksichtigt. Dies betrifft z.B. Lage der Liegenschaft, baurechtliche oder andere öffentlich-rechtliche Beschränkungen sowie erhebliche Abweichungen von den üblichen Baukosten.
Beim Sachwertverfahren (§ 10. (3) LBG) gibt man die dem Herstellungswert zugrundegelegten Raum- oder Flächenmeterpreise und Indices an. Der wertbestimmende Einfluss von allfälligen Baumängeln und Bauschäden sowie eines allfälligen rückgestauten Reparaturbedarfs werden gesondert beziffert. Ebenso jene Abschläge vom Herstellungswert, die wegen allfälliger technischer und wirtschaftlicher Wertminderung vorgenommenen werden.
Der Sachwert ist die Summe aus Boden- und Bauwert. Bei der Berechnung des Bauwerts geht man vom Herstellungswert am Wertermittlungsstichtag aus. Dieser wird um die technische Wertminderung (wegen Alter und Baumängel und Bauschäden) gekürzt. Ebenso um eventuelle wirtschaftliche Wertminderungen, wie z.B. zeitgemäßen Bedürfnissen nicht entsprechender, unwirtschaftlicher Aufbau (z. B. veraltetes Bad / WC, ungeeignete Grundrissgestaltung, unübliche Geschoßhöhe).
Der Sachwert der Liegenschaft ist noch nicht dem Verkehrswert gleichzusetzen. Der Sachwert bildet nur die Ausgangsbasis, die an die Marktverhältnisse angepasst werden muss.
Bei welcher Art von Immobilie wendet man das Kostenansatz-Verfahren an?
Das Sachwertverfahren wendet man bei allen Arten von Liegenschaften an. Vor allem wird es bei jenen Immobilien verwendet, die der Eigennutzung dienen (z.B. Ein- und Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen oder Fabrikgrundstücke). Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften kann die Berechnung des Sachwerts, neben dem Ertragswertverfahren, als Kontrollrechnung durchaus sinnvoll sein.
