Was bedeutet Sachwertverfahren?

By 10. Dezember 2020Dezember 17th, 2020Bewertung von Immobilien

Was versteht man unter Sachwertverfahren?

Wo ist es in der Immobilienbewertung reglementiert? Wie wird beim Sachwertverfahren vorgegangen? Bei welcher Art von Immobilie wird das Verfahren zur Ermittlung des Sachwertes angewendet?

Wo ist das Verfahren zur Sachwertermittlung in der Immobilienbewertung reglementiert?

Im Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) wird in §6 das Sachwertverfahren zur Bewertung von Immobilien genannt. Die Vorgehensweise ist auch in ÖNORM B 1802-1 geregelt. Es wird international dem Kostenansatz (cost approach) zugerechnet und ist dementsprechend als Verfahrensvarianten “Wiederbeschaffungsansatz” (replacement cost method), “Wiederherstellungskostenansatz” (reproduction cost method) sowie “Additionsverfahren” (summation method) benannt.

Wie wird beim Sachwertverfahren vorgegangen?

Im Sachwertverfahren (§ 6. (1) LBG) wird der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache ermittelt (Sachwert).

Bodenwert (§ 6. (2) LBG) wird in der Regel als Vergleichswert durch Heranziehung von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter und unbestockter Liegenschaften ermittelt. Wertänderungen, die sich demgegenüber aus der Bebauung oder Bestockung der zu bewertenden Liegenschaft oder deren Zugehörigkeit zu einem Liegenschaftsverband ergeben, sind gesondert zu berücksichtigen.

Bauwert (§ 6. (3) LBG) ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Bei seiner Ermittlung wird in der Regel vom Herstellungswert ausgegangen und von diesem die technische und wirtschaftliche Wertminderung abgezogen. Sonstige Wertänderungen und sonstige wertbeeinflussende Umstände, wie etwa Lage der Liegenschaft, baurechtliche oder andere öffentlich-rechtliche Beschränkungen sowie erhebliche Abweichungen von den üblichen Baukosten, sind gesondert zu berücksichtigen.

Beim Sachwertverfahren (§ 10. (3) LBG) werden die dem Herstellungswert zugrundegelegten Raum- oder Flächenmeterpreise und Indices angegeben. Der wertbestimmende Einfluss von allfälligen Baumängeln und Bauschäden sowie eines allfälligen rückgestauten Reparaturbedarfs und die, wegen allfälliger technischer und wirtschaftlicher Wertminderung vom Herstellungswert vorgenommenen Abschläge, sind gesondert zu beziffern.

Der Sachwert errechnet sich aus der Summe aus dem Boden- und dem Bauwert. Bei der Berechnung des Bauwerts wird vom Herstellungswert am Wertermittlungsstichtag ausgegangen und dieser um die technische (Alter, Baumängel, Bauschäden) und wirtschaftliche (zeitgemäßen Bedürfnissen nicht entsprechender, unwirtschaftlicher Aufbau wie z. B. Bad / WC, Grundrissgestaltung, Geschoßhöhe) Wertminderung gekürzt.

Der Sachwert der Liegenschaft ist noch nicht dem Verkehrswert gleichzusetzen, sondern nur die Ausgangsbasis, die an die Marktverhältnisse angepasst werden muss.

Bei welcher Art von Immobilie wird das Kostenansatz-Verfahren angewandt?

Das Sachwertverfahren kann bei allen Arten von Liegenschaften angewendet werden. Vor allem wird es bei jenen verwendet, die der Eigennutzung dienen (z.B. Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Fabrikgrundstücke). Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften kann, neben dem Ertragswertverfahren, die Berechnung des Sachwerts als Kontrollrechnung durchaus sinnvoll sein.

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