Wie kann man Dienstbarkeiten einer Immobilie bewerten?
Welche Dienstbarkeiten einer Immobilie gibt es? Wie wird bei der Bewertung von persönlichen Dienstbarkeiten und Grunddienstbarkeiten vorgegangen?
Wie kann man Dienstbarkeiten einer Immobilie bewerten?
Um Dienstbarkeiten einer Immobilie zu bewerten, wird betrachtet, welche Eintragungen im Grundbuch ersichtlich oder in der Natur vorhanden (z.B. offensichtlich benutzter Weg über die Liegenschaft, Nutzungsregelungen) sind.
Die auf der Liegenschaft ruhenden Dienstbarkeiten beeinflussen, unter Umständen, den Wert der Immobilie unter Umständen erheblich.
Dienstbarkeiten sind beschränkte dingliche Nutzungsrechte an einer fremden Sache, die gegen jedermann, der dieses Recht entzieht oder beschränkt, durchgesetzt werden können.
Grundsätzlich bedarf es zum Erwerb von Dienstbarkeiten der Eintragung im Grundbuch. Häufig erfolgt jedoch der Erwerb auch durch Ersitzung.
Grunddienstbarkeiten oder Realservitute sind auf die Erfordernisse des herrschenden Grundstücks zugeschnitten. Beispiele sind Hausservitute wie z.B. Fensterrecht, Recht der Dachtraufe, Recht der Ableitung des Dachwassers usw. oder Feldservitute wie z.B. Wege-, Wasser-, Weide-, Holzbezugsrechte usw.
Welche persönlichen Dienstbarkeiten gibt es?
Persönliche Dienstbarkeiten haben eine bestimmte Person zum Ausübungsberechtigten. Dieser soll ein Vorteil verschafft werden. Entweder zeitlich beschränkt oder bis zu seinem Ableben.
Persönliche Dienstbarkeiten sind im Gesetz taxativ aufgezählt und zwar: Fruchtgenuss (Recht auf den vollen Ertrag einer Sache). Gebrauchs– (Recht auf den Ertrag nach den Bedürfnissen des Berechtigten zum Zeitpunkt der Bestellung der Dienstbarkeit). Wohnungsrecht (Recht auf Benutzung einer Wohnung).
Es können auch Dienstbarkeiten, die dem Inhalt nach Realservituten sind auch nur einer bestimmten Person zugestanden werden (z.B. Wegerecht nur zugunsten einer bestimmten Person).
Ein Wohnungsrecht ist eine persönliche Dienstbarkeit für einen Teil des Gebäudes / der Liegenschaft oder das gesamte Gebäude / die gesamte Liegenschaft. Es endet durch den Tod des Berechtigten oder nach Ablauf einer festgelegten Zeit.
Unter Reallast versteht man die Belastung einer Liegenschaft mit der Haftung für positive (meist wiederkehrende) Leistungen des jeweiligen Eigentümers der (dienenden) Liegenschaft.
Im Unterschied zum Servitut liegt hier die jeweilige Pflicht des Eigentümers zum aktiven Tun (und nicht bloß zum Dulden oder Unterlassen).
Wie erfolgt die Bewertung von Dienstbarkeiten im Rahmen der Immobilienbewertung?
Das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) behandelt in den §§ 9 und 10 wie man grundsätzlich Rechte und Lasten einer Immobilie bewerten soll.
Wenn mit der zu bewertenden Sache Rechte oder Lasten verbunden sind, muss angegeben und begründet werden, inwieweit sie den Wert der Sache beeinflussen.
Der geldwerte Vor- oder Nachtteil wird als Barwert durch Abzinsung der zukünftigen Zahlungen auf den Bewertungsstichtag bewertet.
Bei der Wahl des dabei verwendeten Kapitalisierungszinssatzes wird beispielsweise berücksichtigt: Die Laufzeit (Alter des Berechtigten, Dauer der Zeitrente). Ob eine Wertsicherungsklausel vereinbart wurde. Ob die Liegenschaft einer Eigennutzung dient (z.B. Einfamilienhaus). Oder ob eine Ertragsliegenschaft vorliegt.
Insbesondere bei Liegenschaften, bei denen die Belastung die Nutzung für den Eigentümer auf lange Zeit überwiegend oder zur Gänze unmöglich macht, kann die Einschränkung der Marktgängigkeit bis zur Unverkäuflichkeit reichen. Selbst bei einer fehlenden faktischen und wirtschaftlichen Beeinträchtigung einer Belastung wird am Immobilienmarkt mit einer Wertminderung reagiert.
Bei der Verkehrswertermittlung werden die vertraglichen Regelungen sowie eventuelle Sonderbedingungen jedenfalls genau und nachvollziehbar erfasst, analysiert und anhand von veröffentlichten statistischen Daten (z.B. Lebenserwartung) berechnet.
