Was bedeutet Baurecht und Superädifikat?

By 10. Dezember 2020Dezember 14th, 2020Bewertung von Immobilien

Was versteht man unter Baurecht und Superädifikat?

Wo ist sind Baurecht und Superädifikat reglementiert? Wie wird bei der Bewertung von Baurecht und Superädifikat vorgegangen?

Was versteht man unter Baurecht?

Zu unterscheiden sind öffentlich-rechtliche Bestimmungen nach den jeweiligen Landesgesetzen für Raumordnung und den Bestimmungen für die Errichtung von Bauwerken einerseits und den Regelungen im bundesweit einheitlich gültigen Baurechtsgesetz (BauRG 1990).

In der Immobilienbewertung stellen die Landesgesetze zur Raumordnung sowie die Bebauungsbestimmungen der Kommunen wertrelevante Umstände dar, die berücksichtigt werden müssen.

Was ist ein Baurecht im Sinne des Baurechtsgesetzes (BauRG)?

Ein Grundstück kann mit dem dinglichen, veräußerlichen und vererblichen Recht, auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu haben, belastet werden. Es handelt sich hier um ein dingliches Recht an fremder Sache (gem. § 1 BauRG 1990) für das eine eigene Baurechtseinlage im Grundbuch eröffnet wird (ist im C-Blatt des belasteten Grundstücks im 1.Rang einverleibt).

Das Baurecht kann nicht auf weniger als 10 und nicht auf mehr als 100 Jahre bestellt werden. Das Bauwerk ist Zubehör zum Baurecht.

Wird im Baurechtsvertrag nichts anderes vereinbart, ist dem Bauberechtigten (= Baurechtsnehmer) am Ende der Laufzeit eine Entschädigung in der Höhe des Viertels des vorhandenen Bauwertes zu leisten.

Da das Baurecht grundbuchmäßig selbstständig behandelt wird, kann darauf auch Wohnungseigentum (sog. Baurechtswohnungseigentum) begründet werden.

Wie erfolgt die Bewertung von Baurecht im Rahmen der Immobilienbewertung?

Den Wert des Baurechts ermittelt man als Barwert einer nachschüssigen Rente. Diese setzt sich aus der Differenz zwischen angemessenem und tatsächlich gezahltem Baurechtszins zusammen.

Entspricht der gezahlte Baurechtszins dem marktüblichen Baurechtszins, so ist der Wert des Baurechts gleich null.

Den Wert des Bauwerks ermittelt man je nach Nutzungsart wie bei sonstigen bebauten Liegenschaften. Besondere Berücksichtigung finden dabei aber die getroffene Rückbauverpflichtung bzw. die Entschädigungsvereinbarung und zwar beides abgezinst auf den Bewertungsstichtag.

Was versteht man unter Superädifikat im Unterschied zum Baurecht?

Darunter versteht man Bauwerke (Überbauten), die auf fremdem Grund in der Absicht aufgeführt sind, dass sie nicht stets darauf bleiben sollen. Entscheidend ist die Absicht des Erbauers.

Bei Superädifikaten ist für den Bewerter entscheidend, in die Liegenschafts- und Bauwerkskartei Einsicht zu nehmen. Dies heißt richtigerweise “Sammlung der bei Gericht hinterlegten und eingereihten Liegenschafts- und Bauwerksurkunden”. Da die erste Begründung schlüssig mit der Errichtung erfolgt, sind darin jedoch nicht notwendigerweise Urkunden aufgenommen. Dies hat weiterführende Recherchearbeit zur Folge.

Ein Indiz für die Eigenschaft eines Superädifikats ist die Verschiedenheit zwischen Grundeigentümer und Bauwerber im Bauplan bzw. bei Bezahlung der Gemeindeabgaben (wie z.B. Anschlussgebühr, Bezugs- und Ableitungsgebühren).

Für die Übertragung des Eigentums an Überbauten und Rechten gilt wieder das Urkundenhinterlegungsgesetz (§§ 434, 435 ABGB).

Wie wird Superädifikat im Rahmen der Immobilienbewertung beurteilt?

Für die Verkehrswertermittlung von Superädifikatsliegenschaften kann grundsätzlich die Bewertungsmethode wie für Baurechtsliegenschaften herangezogen werden. Die vertraglichen Regelungen sowie eventuelle Sonderbedingungen (als Abschlag) sind jedenfalls in Betracht zu ziehen.

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