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Was bedeutet Superädifikat und Baurecht?

By 17. März 2022April 28th, 2022Bewertung von Immobilien

Was versteht man unter Superädifikat und Baurecht?

Superädifikat und Baurecht: Wie wird bei der Bewertung von Superädifikat und Baurecht vorgegangen? Wo sind Superädifikat und Baurecht geregelt? Welche Unterschiede gibt es?

Was sind die Unterschiede zwischen Superädifikat und Baurecht?

Beim Superädifikat und Baurecht (im Sinne des Baurechtsgesetztes) handelt es sich um Bauwerke auf fremdem Grund.

Superädifikate sind Überbauten auf fremdem Grund in der Absicht nicht stets darauf zu bleiben. Die Eigenschaft eines Superädifikats (das ist in der Regel die Verschiedenheit zwischen Grundeigentümer und Bauwerber) ist erst nach einiger Recherchearbeit zu erkennen.

Baurecht nach dem österreichweit einheitlichen Baurechtsgesetz (BauRG 1990) meint ein Bauwerk auf oder unter der Bodenfläche. Die beiden Einlagen (Grund einerseits und Baurecht andererseits ) können rechtssicher gehandelt werden. Es kann daher am Baurecht auch Wohnungseigentum (sog. Baurechtswohnungseigentum) begründet werden.

Für die Eigentumsübertragung sind bei beiden Titel (Kaufabschluß) und Urkunde (notariell beglaubigter Kaufvertrag) notwendig und es ist das Urkundenhinterlegungsgesetz (§§ 434, 435 ABGB) anzuwenden. Wobei der Verkauf von Baurechtseigentum insgesamt einfacher und damit rascher erfolgen wird.

Für die Verkehrswertermittlung wird grundsätzlich die Bewertungsmethode gleich vorgegangen, jedoch sind bei Superädifikaten zusätzliche Erhebungen notwendig. Bei beiden sind vertragliche Regelungen sowie eventuelle Sonderbedingungen jedenfalls entsprechend zu berücksichtigen. Aufgrund der etwas komplexeren Handhabung wird im Allgemeinen beim Superädifikat ein weiterer Abschlag vorgenommen.

Was versteht man unter Superädifikat?

Superädifikate sind Bauwerke (Überbauten), die auf fremdem Grund in der Absicht errichtet sind, dass sie nicht stets darauf bleiben sollen. Entscheidend dafür ist die Absicht des Erbauers.

Beispiel für Superädifikat:

  • Einfamilienhaus der Kinder (Bauwerber) auf dem Baugrund der Eltern (Grundeigentümer)
  • Firmengebäude auf dem Privatgrund des Firmeninhabers
  • Kabanen / Sommerhaus am Badesee
  • Parkgarage / Logistikhalle am Bahngrund

Woran erkennt man ein Superädifikat?

Ein Indiz für die Eigenschaft eines Superädifikats ist die Verschiedenheit zwischen Grundeigentümer und Bauwerber.

Man erkennt z.B. am Bauplan (Einreichplan, Bestandsplan), dass der Grundeigentümer nicht ident dem Bauwerber (auch Bauherr) ist.

Eine weitere Möglichkeit der Prüfung ist die Betrachtung der Bezahlung der Gemeindeabgaben (wie z.B. Anschlussgebühr, Bezugs- und Ableitungsgebühren). Wenn grundstücksbezogene Abgaben (wie z.B. Grundsteuer) jemand anderem vorgeschrieben werden als gebäudebezogene Gebühren (wie z.B. Kanal, Wasser, Müllentsorgung etc.).

Wie wird Superädifikat im Rahmen der Immobilienbewertung beurteilt?

Bei der Bewertung von Superädifikaten nimmt der Bewerter jedenfalls Einsicht in die Liegenschafts- und Bauwerkskartei beim Bezirksgericht. Diese heißt richtigerweise „Sammlung der bei Gericht hinterlegten und eingereihten Liegenschafts- und Bauwerksurkunden“. Da die erste Begründung von Superädifikaten schlüssig mit deren Errichtung erfolgt, sind jedoch in der Kartei nicht notwendigerweise Urkunden aufgenommen. Dies hat weiterführende Recherchearbeit zur Folge.

Für die Übertragung des Eigentums an Überbauten und Rechten gilt wieder das Urkundenhinterlegungsgesetz (§§ 434, 435 ABGB), wonach es zum Eigentumserwerb Titel und Urkunde benötigt.

Für die Verkehrswertermittlung von Superädifikatsliegenschaften wird grundsätzlich die Bewertungsmethode wie für Baurechtsliegenschaften herangezogen.

Die vertraglichen Regelungen sowie eventuelle Sonderbedingungen (als Abschlag) sind jedenfalls in Betracht zu ziehen.

Zum Verkehrswertgutachten

Was versteht man unter Baurecht?

Unter Baurecht im verwaltungsrechtlichen Sinn wie Bauordnung, Flächenwidmung versteht man öffentlich-rechtliche Bestimmungen nach den jeweiligen Landesgesetzen für z.B. Raumordnung bzw. Bauordnung (Bestimmungen für die Errichtung von Bauwerken).

In der Immobilienbewertung stellen die Landesgesetze zur Raumordnung sowie die Bebauungsbestimmungen der Kommunen wertrelevante Umstände dar, die berücksichtigt werden müssen.

Im Unterschied dazu sind hier die zivilrechtlichen Regelungen im bundesweit einheitlich gültigen Baurechtsgesetz (BauRG 1990) gemeint, wie es zum Beispiel häufig für Grundstücke im Eigentum der Kirche, Ordensgemeinschaften oder Großgrundbesitzern genutzt wird.

Was ist ein Baurecht im Sinne des Baurechtsgesetzes (BauRG)?

Ein Grundstück kann mit dem dinglichen, veräußerlichen und vererblichen Recht, auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu haben, belastet werden. Es handelt sich hier um ein dingliches Recht an fremder Sache (gem. § 1 BauRG 1990) für das eine eigene Baurechtseinlage im Grundbuch eröffnet wird (ist im C-Blatt des belasteten Grundstücks im 1. Rang einverleibt).

Beide Einlagezahlen (EZ), sowohl jene für das Grundstück, als auch jene für das Bauwerk (Baurechtseinlage) können jeweils getrennt gehandelt und belastet werden.

Das Baurecht kann nicht auf weniger als 10 und nicht auf mehr als 100 Jahre bestellt werden. Das Bauwerk ist Zubehör zum Baurecht.

Wird im Baurechtsvertrag nichts anderes vereinbart, ist dem Bauberechtigten (= Baurechtsnehmer) am Ende der Laufzeit eine Entschädigung in der Höhe des Viertels des vorhandenen Bauwertes zu leisten. Vertraglich kann davon abgewichen werden.

Da das Baurecht grundbuchmäßig selbstständig behandelt wird, kann darauf auch Wohnungseigentum (sog. Baurechtswohnungseigentum) begründet werden.

Wie erfolgt die Bewertung von Baurecht im Rahmen der Immobilienbewertung?

Der Wert des Baurechts wird als Barwert einer nachschüssigen Rente ermittelt. Diese setzt sich aus der Differenz zwischen ortsüblich angemessenem und tatsächlich gezahltem Baurechtszins zusammen.

Entspricht der gezahlte Baurechtszins dem marktüblichen Baurechtszins, so ist der Wert des Baurechts gleich null. Ist er höher, stellt dies einen Vorteil für den Grundeigentümer bzw. einen Nachteil für den Baurechtsnehmer (Gebäudeeigentümer) dar. Zahlt der Baurechtsnehmer weniger als marktüblich, ist dies werterhöhend zur Baurechtseinlage zu berücksichtigen.

Der Wert des Bauwerks wird in der Verkehrswertermittlung je nach Nutzungsart wie bei sonstigen bebauten Liegenschaften ermittelt. Besondere Berücksichtigung finden dabei aber die getroffene Rückbauverpflichtung bzw. die Entschädigungsvereinbarung. Beides wird wertmäßig der Höhe nach berechnet und auf den Bewertungsstichtag abgezinst.

Zum Verkehrswertgutachten

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