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Wie bewertet man Reallasten einer Immobilie?

By 19. Februar 2021Mai 7th, 2021Bewertung von Immobilien

Wie kann man die Belastung einer Immobilie durch eine Reallast bewerten?

Welche Belastungen einer Immobilie durch eine Reallast gibt es? Wie wird bei der Bewertung von Reallasten vorgegangen?

Wie kann man Reallasten einer Immobilie bewerten?

Unter Reallasten einer Immobilie bewerten, versteht man die Berechnung der Belastungen durch persönliche Dienstbarkeiten. Diese haben eine bestimmte Person zum Ausübungsberechtigten, der ein Vorteil verschafft werden soll. Dies kann entweder zeitlich beschränkt oder bis zum Ableben vereinbart sein.

Persönliche Dienstbarkeiten sind im Gesetz taxativ aufgezählt und zwar: Fruchtgenuss (Recht auf den vollen Ertrag einer Sache), Gebrauchs– (Recht auf den Ertrag nach den Bedürfnissen des Berechtigten zum Zeitpunkt der Bestellung der Dienstbarkeit) und Wohnungsrecht (Recht auf Benutzung einer Wohnung).

Es können auch Dienstbarkeiten, die dem Inhalt nach Realservituten sind auch nur einer bestimmten Person zugestanden werden (z.B. Wegerecht nur zugunsten einer bestimmten Person).

Ein Wohnungsrecht ist eine persönliche Dienstbarkeit für einen Teil des Gebäudes / der Liegenschaft oder das gesamte Gebäude / die gesamte Liegenschaft und endet durch den Tod des Berechtigten oder nach Ablauf einer festgelegten Zeit.

Unter Reallast versteht man die Belastung einer Liegenschaft mit der Haftung für positive (meist wiederkehrende) Leistungen des jeweiligen Eigentümers der (dienenden) Liegenschaft.

Im Unterschied zum Servitut liegt hier die jeweilige Pflicht des Eigentümers zum aktiven Tun (und nicht bloß zum Dulden oder Unterlassen).

Gegenstand einer Reallast sind wiederkehrende Leistungen wie z.B. beim Ausgedinge (Pflege bei Krankheit, Taschengeld, Beistellung von Nahrungsmitteln, Brennholz, Benützung der „Ausnahm“ usw.), Geldrenten (Leibrente, Zeitrente), die Erbringung von Dienstleistungen (z. B. wiederkehrende Zaun oder Wegeerhaltung) oder Tragung der Begräbniskosten.

Wie erfolgt die Bewertung einer Reallast im Rahmen der Immobilienbewertung?

Wie man grundsätzlich Rechte und Lasten einer Immobilie bewerten soll, behandelt das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) in den §§ 9 und 10.

Durch Eintragung der Leibrenten- oder Zeitrentenvereinbarung im C-Blatt des Grundbuchs wird dieses rein obligatorische Recht zum verdinglichten oder quasidinglichen Recht.

Reallasten können wie Dienstbarkeiten auf Lebensdauer oder zeitlich begrenzt vereinbart werden. Ebenso können sie als Personal- oder Grundreallasten begründet werden. Um dinglichen Charakter zu erlangen, müssen Reallasten verbüchert werden.

Sofern keine Ablöse der Reallast vereinbart wird, ist die Verkehrswertbeeinflussung durch die Reallast zu unterstellen.

Es wird daher auch hier zur Wertermittlung der jährliche Vor- bzw. Nachteil über die Restlaufzeit kapitalisiert. Dabei werden zur Quantifizierung von Vor- und Nachteilen / Lieferungen und Leistungen, die mit der Reallast vereinbart sind, diese in Geldansprüche umgerechnet.

Entsprechend den Gestaltungsmöglichkeiten (lebenslang oder zeitlich begrenzt) wird mit (bei mehreren Berechtigten mit verbundenen – ev. korrigierten) Leib- oder Zeitrentenbarwertfaktoren zu kapitalisiert.

Schließlich muss auch hier auf die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt geachtet werden. Dies erfolgt, indem bei der Verkehrswertermittlung mögliche Einschränkungen analysiert, beurteilt und wertmäßig berücksichtigt werden.

Zum Verkehrswertgutachten