Wie erhalte ich den Wert einer Immobilie?

By 10. Dezember 2020Dezember 14th, 2020Bewertung von Immobilien, Vermittlung von Immobilien

Wie erhalte ich einen nachprüfbaren Wert für eine konkrete Immobilie?

Für welche Art von Immobilien erhalte ich Werte? Wann macht eine digitale Bewertung Sinn? Wer kann Immobilienbewertungen vornehmen? Was hat die Berechnung des Immobilienwertes zu enthalten? Welche Arten von Bewertungen für Immobilienwerte kann man bekommen?

Wie erhalte ich einen nachprüfbaren Wert meiner Immobilie?

Benötigt man den Wert eines individuellen Objekts – einer konkreten Immobilie, der einer tiefgehenden Überprüfung standhält, ist es notwendig:

  • eine Befundbegehung an Ort und Stelle,
  • eine Einsichtnahme in die Urkundensammlung beim örtlich zuständigen Bezirksgericht,
  • eine Einsichtnahme in den Bauakt (letzter baubehördlicher Konsens) am Gemeindeamt oder zuständigen Magistrat,
  • eine Erhebung von Unterlagen bei der Hausverwaltung sowie
  • umfangreiche Marktkenntnis der lokalen Gegebenheiten

der Bewertung oder der Einschätzung zu Grunde zu legen.

Welche Art von Immobilien kann bewertet werden?

Die Expertise von Immobiliensachverständigen für Liegenschaftsbewertung kann genutzt werden für die Berechnung von Immobilienwerten für:

  • unbebaute Grundstücke (Grundstücksbewertung),
  • bebaute Grundstücke, wie z.B. Einfamilienhäuser, Miethäuser, Zinshäuser, gewerbliche Objekte, Bürohäuser, Einkaufszentren, Fachmarktzentren, Lager, Logistikimmobilien, Hotels, Pensionen, Gaststätten etc.),
  • Wohnungseigentumsobjekte (z.B. Eigentumswohnung, Eigentumshaus, Reihenhaus, Doppelhaushälfte, Garage, Garagenplatz u.ä.),
  • Genossenschaftswohnungen,
  • Baurecht und Superädifikat

eventuell sogar mit Lasten und / oder Rechten behaftet.

Wann macht eine digitale Immobilienbewertung Sinn?

Die Vielfalt an Angeboten im Internet erschwert es dem Suchenden, das Richtige für seinen Zweck zu finden.

Als Sachverständiger nutzte ich diverse Tools, die mich bei der Bewertung unterstützen, jedoch nur solche, deren Datenqualität für mich nachvollziehbar ist und vor Allem auf tatsächlichen Transaktionen beruht (d.h. im Grundbuch ersichtliche Kaufverträge!).

Einen guten Überblick über die Vielfalt an Onlinetools und deren Einsatzmöglichkeiten findet sich unter: http://immogeschichten.at/bewertung

Benötigen Sie einen nicht nachvollziehbaren Zirkawert als Orientierung, sind Sie bei den diversen Plattformen im Internet sicherlich gut aufgehoben.

Von wem kann man Wertermittlung für Immobilien erhalten?

Die richtige Bewertung von Immobilien ist eine höchst verantwortungsvolle Aufgabe, für die drei Voraussetzungen unerlässlich sind:

  1. Verlässliches Grundlagenwissen
  2. Genaue Recherchen, die nichts außer Acht lassen
  3. Erfahrung im Bewertungsmetier und eine umfassende Marktkenntnis

Schätzungen können grundsätzlich von jedermann der Sachverstand hat durchgeführt werden.

Bei einem durch Zertifikate ausgewiesenen Fachmann (wie z.B. Immobilientreuhänder – Bauträger, Immobilienmakler, Immobilienverwalter) kann man aufgrund der abgelegten Befähigungsnachweisprüfungen vor Prüfungskommissionen und durch die Zulassung zur reglementierten Gewerbeausübung von nachgewiesener Fachkenntnis ausgehen.

Für Bewertungen, die vor Gerichten im Rahmen von Zivilrechtsverfahren, Verfahren Außer Streitsachen, Strafrechtlichen Verfahren und auch in Verlassenschaftsverfahren bedarf es eines Allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen.

Ein allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für das Immobilienwesen darf im Rahmen seines Zertifizierungsumfanges Bewertungen von Liegenschaften nach den Regelungen des Liegenschaftsbewertungsgesetzes (BGBl. Nr. 150/1992) vornehmen.

Was hat die Berechnung des Wertes eines konkreten Immobilienobjekts zu enthalten?

Eine Bewertung sollte niemals nur vom Schreibtisch aus durchgeführt werden. Es hat immer eine Begehung der zu bewertenden Liegenschaft zu erfolgen, wobei die wichtigsten Grundlagen für die Bewertung an Ort und Stelle, bei der Baubehörde und beim Grundbuchgericht gesammelt werden.

Der Befundbericht (Exposé) enthält eine Beschreibung der Sache. Und zwar werden die wertbestimmenden Merkmale und die sonstigen, für die Berechnung bedeutsamen, Eigenschaften (tatsächlicher oder rechtlicher Art) genau beschrieben.

Die Ermittlung des Immobilienwertes basiert auf den gemachten Wahrnehmungen. Sie erfolgt unter Darlegung des angewendeten Wertermittlungsverfahrens, der Gründe für dessen Auswahl sowie der verwendeten Unterlagen. Des weiteren wird der Auftraggeber, der Zweck der Erstellung, der Stichtag für welchen der Wert Gültigkeit hat, der Tag der Besichtigung und die dabei anwesenden Personen dokumentiert.

Eine korrekte Bewertung hat alle den Wert einer Liegenschaft bestimmenden Umstände vollständig zu enthalten und im Gutachten schlüssig und nachvollziehbar zu dokumentieren.

Im Falle eines sogenannten „Kurzgutachtens“ muss dem Auftraggeber klar sein, was der Bewerter im Vergleich zu einem umfänglichen Gutachten
weggelassen hat und dass das Ergebnis mit Unsicherheiten behaftet ist.

Welche Arten von Ermittlung für den Wert einer Immobilie gibt es?

Es werden sowohl Einzelobjekte als auch Immobilienportfolios gemäß länderspezifischen und internationalen Standards bewertet. In Form von:

Zum Verkehrswertgutachten