Was versteht man unter Discounted-Cash-Flow-Verfahren?
Bei welcher Art von Immobilie wendet man das DCF-Verfahren zur Wertermittlung an? Wo ist es in der Immobilienbewertung geregelt? Wie geht man beim Discounted-Cash-Flow-Verfahren vor?
Bei welcher Art von Immobilie wendet man das DCF-Verfahren zur Ertragswertermittlung an?
Das DCF-Verfahren wird bei der Bewertung von ertragsorientierten Immobilien und Immobilienprojekten (z.B. Einzelhandel, Bürogebäude, Mietwohnhaus etc.) angewendet. Es setzt aber voraus, dass die zukünftigen Einzahlungsüberschüsse (Netto-Cash-Flows) möglichst genau prognostiziert werden können und die Wahl der Zinssätze den Marktgegebenheiten entsprechen.
Wo ist das DCF-Verfahren in der Immobilienbewertung geregelt?
Das Discounted-Cash-Flow-Verfahren zählt zu den im Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) in §3 (1) angeführten dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechenden Wertermittlungsverfahren.
Bei sämtlichen anderen, als den in den §§ 4 bis 6 geregelten, wissenschaftlich anerkannten Wertermittlungsverfahren (§ 10. (4) LBG) sind die zugrunde gelegten Umstände darzustellen. Es ist im Gutachten auch auszuführen, in welcher Weise die Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr bei der Bewertung dadurch berücksichtigt wurden.
Dem Stand der Wissenschaft entsprechende und damit anerkannte Wertermittlungsverfahren sind:
- Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF-Verfahren – ÖNORM B 1802-2),
- Residualwertmethode (Bauträgerkalkulation – ÖNORM B 1802-3),
- Pachtwertverfahren (für Hotels etc.) oder
- International angewandte Methoden (wie z.B. Investment method)
Nach welcher Methode der Verkehrswert ermittelt wird, richtet sich nach der Charakteristik der zu bewertenden Liegenschaft, die fachgemäße Wahl hat vom Sachverständigen zu erfolgen (soweit nicht vom Auftraggeber vorgegeben) und ist ausreichend zu begründen.
Die seit Langem international angewendete Bewertungsmethode ist u.A. in der ÖNORM B 1802-2 Liegenschaftsbewertung Teil 2 näher beschrieben.
Wie wird beim Discounted-Cash-Flow-Verfahren vorgegangen?
Das DCF-Verfahren lt. ÖNORM B 1802-2 stellt ein 2-Phasen-Modell dar. In der Phase 1 (Detailprognose-Zeitraum) werden die Zahlungsströme detailliert dargestellt. In der Phase 2 wird der Marktwert (fiktive Veräußerungswert) am Ende des Detailprognose-Zeitraums angesetzt.
Die Berechnungsergebnisse hängen sehr stark von den zur Verfügung stehenden Parametern und der Qualität der prognostizierten Werte ab.
Phase 1 – Detailprognose
Im Detailprognose-Zeitraum (Phase 1) wird der Netto-Cash-Flow für jedes einzelne Jahr anhand der prognostizierten Ein- und Auszahlungen errechnet.
Bei der Analyse der Mieterlöse kann idR. von den bestehenden Mietverträgen ausgegangen werden, wobei beispielsweise auf Indexierung, Änderungen der Miethöhe, Incentives, Leerstehungen durch Beendigung von Mietverhältnissen usw. geachtet wird. Bei der Auszahlung werden Umbau- und Modernisierungskosten, Instandhaltungskosten, nicht umlegbare Betriebs- und Verwaltungskosten usw. angesetzt.
Die für jedes Jahr ermittelten Netto-Cash-Flows, die auch negativ sein können, werden mit dem Diskontierungszinssatz auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Der Diskontierungszinssatz enthält, im Gegensatz zum Liegenschaftszinssatz, auch eine Komponente für Inflation, da auch die prognostizierten Erlöse wertgesichert sind.
Für Phase 1 wird häufig ein Zeitraum von 5 bis 10 Jahren gewählt.
Phase 2 – fiktiver Veräußerungserlös
Basis für den fiktiven Veräußerungswert (Terminal Value, Exit Value) ist der, für ein typisches Durchschnittsjahr nach Ende des Detailprognose-Zeitraums, prognostizierte jährliche marktübliche erzielbare Überschuss.
Dieser Überschuss wird mit Hilfe der vereinfachten Ertragswertverfahren unter Berücksichtigung der gewöhnlichen Restnutzungsdauer oder einer ewigen Rente (bei sehr langen RND) und dem Liegenschafts- bzw. Kapitalisierungszinssatz als Barwert errechnet.
Im Liegenschafts- bzw. Kapitalisierungszinssatz sollen das erwartete wirtschaftliche Umfeld sowie die Inflation berücksichtigt werden. Darüber hinaus ist die im Laufe der Zeit zunehmende Prognoseunsicherheit im Zinssatz abzubilden.
Der Liegenschafts- bzw. Kapitalisierungszinssatz weicht somit idR. vom Diskontierungszinssatz ab und liegt üblicherweise darunter.
Der fiktive Veräußerungswert wird unter Berücksichtigung des Zeitraums der Phase 1 und dem Diskontierungszinssatz auf den Bewertungsstichtag abgezinst.
Verkehrswertermittlung im DCF-Verfahren
Der Verkehrswert ermittelt sich aus der Summe der Barwerte der Phase 1 und Phase 2. Bei neueren Objekten bzw. bei langer Restnutzungsdauer überwiegt der Anteil des Werts der Phase 2 deutlich. Bei älteren Objekten bzw. bei kurzer Restnutzungsdauer nähert sich der Wert der Phase 2 jenem der Phase 1 an.
Um zum Verkehrswert zu gelangen sind jedenfalls eventuelle Belastungen durch Rechte und Lasten sowie eine Marktanpassung zu berücksichtigen.
Beim DCF-Verfahren wird schwer zu argumentieren sein, dass man objektiv und unabhängig bewertet hat, da aufgrund der sehr detailliert zu berücksichtigenden Informationen (speziell in Phase 1) eine Beeinflussung durch den Informationsbereitsteller (idR. Liegenschaftseigentümer oder Verkäufer) nicht ausgeschlossen werden kann.
