Was bedeutet Residualwertverfahren?

By 10. Dezember 2020Dezember 17th, 2020Bewertung von Immobilien

Was versteht man unter Residualwertverfahren?

Wo ist es in der Immobilienbewertung reglementiert? Wie wird beim Residualwertverfahren vorgegangen? Bei welcher Art von Immobilie wird das Verfahren zur Residualwertermittlung angewendet?

Wo ist dieses Verfahren in der Immobilienbewertung reglementiert?

Das Residualwertverfahren zählt zu den im Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) in §3 (1) angeführten dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechenden Wertermittlungsverfahren.

Bei sämtlichen anderen, als den in den §§ 4 bis 6 geregelten, wissenschaftlich anerkannten Wertermittlungsverfahren (§ 10. (4) LBG) sind die zugrunde gelegten Umstände darzustellen. Es ist im Gutachten auch auszuführen, in welcher Weise die Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr bei der Bewertung dadurch berücksichtigt wurden.

Dem Stand der Wissenschaft entsprechende und damit anerkannte Wertermittlungsverfahren sind:

Nach welcher Methode der Verkehrswert ermittelt wird, richtet sich nach der Charakteristik der zu bewertenden Liegenschaft, die fachgemäße Wahl hat vom Sachverständigen zu erfolgen (soweit nicht vom Auftraggeber vorgegeben) und ist ausreichend zu begründen.

Die seit Langem auch als Bauträgerkalkulation bekannte Bewertungsmethode ist u.A. in der ÖNORM B 1802-3 Liegenschaftsbewertung Teil 3 näher beschrieben.

Wie wird beim Residualwertverfahren vorgegangen?

Ausgangspunkt ist immer der fiktive Wert einer Liegenschaft, nachdem das Grundstück der beabsichtigten Entwicklung unterzogen wurde (Gross development value, GDV – auch als fiktiver Veräußerungserlös bezeichnet).

Davon abgezogen werden alle mit dem Projekt in Zusammenhang stehenden Kosten (wie z.B. Herstellkosten samt Nebenkosten, Finanzierung, Vermarktung etc.).

Das Residuum kann je nach Fragestellung und der damit verbundenen Ausgestaltung der Berechnung ausgehend vom Verkehrswert der fertig gestellten Immobilie verschiedene Ergebnisse erzeugen:

  1. Verkehrswert der fertig gestellten Immobilie abzüglich Kosten der Projektentwicklung inkl. Gewinn ergibt Residuum = Maximaler Betrag für
    den Grundstückskauf
    oder
  2. Verkehrswert der fertig gestellten Immobilie abzüglich Kosten der Projektentwicklung inkl. Grundstückergibt Residuum = Gewinn des Projektentwicklers.

Da Annahmen dazu mit Ertrags- und Vergleichswertüberlegungen verbunden sind, zählt diese Methode zu den Kombinationsverfahren.

Für die Kostenerfassung kann in Anlehnung an ÖNORM B 1801-1 folgende Gliederung verwendet werden:

Kostengruppe 0: Grunderwerb einschließlich Nebenkosten sowie Grundstücksaufbereitung und Aufschließung; 1-3: Bauwerk: Rohbau, Technik, Ausbau; 4: Einrichtung; 5: Außenanlangen; 6-8: Baunebenkosten (Honorare, Projektmanagement); 9: Zwischenfinanzierung der Baumaßnahme, Reserven für Unvorhergesehenes, Vermarktung des Projekts und Entwicklungsgewinn.

Die Anwendung dieser Methode ist sehr heikel, da minimale Änderungen in den Eingangsvariablen Verkehrswert und Herstellkosten, verhältnismäßig große Auswirkungen im Residuum nach sich ziehen.

Daher wird empfohlen, diese Methode sehr verantwortungsbewusst zu verwenden (setzt viel Erfahrung und Marktkenntnis voraus).

Bei welcher Art von Immobilie wird das Verfahren zur Residualwertermittlung angewandt?

Die Residualwertmethode wird idR. bei Liegenschaften verwendet, die einer Umnutzung zugeführt werden sollen (oder dies geprüft werden soll). In der Immobilienbewertung wird sie oft zur Herleitung eines sog. tragfähigen Grundwertes, der vor dem Hintergrund der mit der Liegenschaft verbundenen Umnutzungsmöglichkeit gezahlt werden kann, eingesetzt.

Am Häufigsten wird das Verfahren jedoch von Projektentwicklern und Bauträgern verwendet, um zu überprüfen, ob sich das Projekt lohnt, bzw. welche Variante die lukrativste ist.

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