Wie bewertet man Wohnrecht einer Immobilie?

Wie kann man die Belastung einer Immobilie durch Wohnrecht bewerten?

Wie kann man Wohnrecht einer Immobilie bewerten?

Unter Wohnrecht einer Immobilie bewerten, versteht man die Berechnung der Belastungen durch Wohnungsgebrauchsrecht. Das Nutzungsrecht ist eine persönliche Dienstbarkeit für einen Teil des Gebäudes / der Liegenschaft oder das gesamte Gebäude / die gesamte Liegenschaft. Es endet mit dem Tod des Berechtigten oder nach Ablauf einer festgelegten Zeit.

Die Berechnung erfolgt einmal als Barwert einer Leibrente (auf das Leben einer Person abgestellt) oder zum anderen als Barwert einer Zeitrente (für den festgelegten Zeitraum).

Wie wird ein Wohnrecht, Wohnungsgebrauchsrecht, Wohnungsrecht bewertet?

Das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) behandelt in den §§ 9 und 10 wie man grundsätzlich Rechte und Lasten einer Immobilie bewerten soll.

Grundlage eine Wertermittlung des Rechts ist der wirtschaftliche Vorteil für den Berechtigten durch das Recht.

Der wirtschaftliche Vorteil besteht vor allem in ersparten, üblicherweise zu zahlenden Mieten oder Pachten bzw. den aus dem Grundstück zustehenden Erträgen. Gegebenenfalls auch in der Ersparnis weiterer Aufwendungen, die üblicherweise vom Berechtigten zu tragen sind. Jedoch nur soweit sie nicht bereits beim Ansatz der Miete oder Pacht berücksichtigt wurden (z.B. Bewirtschaftungskosten, Betriebskosten).

Die Nutzungsrechte können entgeltlich oder unentgeltlich sein.

Es wird ein fiktiver Jahresmietertrag sowie, je nach vertraglicher Regelung, ev. Betriebs- und Erhaltungskosten angesetzt. Diese werden kapitalisiert.

Es empfiehlt sich dabei eine etwas höhere Miete anzusetzen, da das Wohnungsrecht dem Berechtigten höheren Schutz als ein Bestandvertrag bietet, da es Kündigungen und künftige Bestandszinshöhungen ausschließt.

Der Wert des Rechts ergibt sich aus dem kapitalisierten Vorteil des Berechtigten über die Dauer der Inanspruchnahme des Rechts.

Die für Mietzahlungen übliche Zahlungsweise (monatlich vorschüssig) ist durch Korrektur der Rentenbarwertfaktoren zu berücksichtigten.

Die in Tabellen veröffentlichten Faktoren einer jährlich nachschüssigen Zeitrente lassen sich auch für die Berechnung von vorschüssigen Rentenzahlungen heranziehen. Dies erfolgt, indem man aus der Tabelle jeweils den Faktor für die um ein Jahr verminderte Laufzeit abliest und diesen Faktor um die Zahl 1 erhöht. Reduktionsfaktoren für unterjährige Zahlungsweisen finden sich ebenfalls in Tabellen.

Bei üblicherweise eigengenutzten Objekten, wie z.B. bei Einfamilienhäusern, entspricht der Wert des Rechts in der Regel nicht der Wertminderung des belasteten Grundstücks. In diesem Fall ist (nach den WertR 2006) zunächst der Sachwert des unbelasteten Grundstücks nach Ablauf des Rechts zu ermitteln. Als Restnutzungsdauer wird die Anzahl der Jahre zugrunde gelegt, den das Gebäude nach Ablauf des Rechts noch hat.

Darüber hinaus sind die vom Liegenschaftseigentümer zu tragenden Kosten und Lasten zu berücksichtigen.

Was ist besonders zu beachten, wenn eine Immobilie mit einem Wohnrecht belastet ist?

Es sei hier nochmals angemerkt, dass der so ermittelte Wert im Grunde ein vorläufiger ist. Zusätzlich zu berücksichtigen ist der Einfluss der Auswirkungen der Belastung auf den Immobilienmarkt.

Es ist dies keine Marktanpassung im eigentlichen Sinn, da eine solche aus dem Marktgeschehen statistisch nicht ableitbar ist. Jedoch ist die Erfahrung zu berücksichtigen, dass die Marktteilnehmer den Erwerb von mit solchen Rechten belasteten Liegenschaften nur unter – zum Teil erheblichen – Abschlägen ins Auge fassen.

Insbesondere bei Liegenschaften, bei denen die Belastung die Nutzung für den Eigentümer auf lange Zeit überwiegend oder zur Gänze unmöglich macht, kann die Einschränkung der Marktgängigkeit bis zur Unverkäuflichkeit reichen. Selbst bei einer fehlenden faktischen und wirtschaftlichen Beeinträchtigung einer Belastung mit einer Wertminderung reagieren.

Dies Auswirkungen auf den Immobilienmarkt werden bei der Verkehrswertermittlung genau analysiert, beurteilt und wertmäßig berücksichtigt.

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