Eigentumsanteile einer Immobilie und deren Wert?
Welche Arten gibt es? Wie beurteilt man den Wert der Anteile am Eigentum einer Immobilie?
Eigentumsanteile einer Immobilie – welche Arten von anteiligem Eigentumsrecht gibt es?
Eigentumsanteile einer Immobilie unterscheidet man in:
- Miteigentumsanteile, schlichtes Eigentum genannt (z.B. Hälfte, Drittel, Viertel, Sechstel u.ä.) und
- Eigentumsrecht am Mindestanteil im Wohnungseigentum (auch noch Anteil am Mindestanteil einer Eigentümerpartnerschaft § 13 WEG 2002).
Auf folgende Anteilsarten wird in diesem Artikel nicht eingegangen: Grundkostenanteil im Rahmen der Ermittlung von Richtwertmietzinsen (Lagezuschlagsberechnung), Grundstückskostenanteil aus dem Kaufpreis für eine Eigentumswohnung oder Genossenschaftswohnung (Fixpreis nach WGG), Kostenanteil eines Mietobjektes an den Kosten der hausseitigen Sanierungsmaßnahmen nach landesgesetzlichen Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsregimen und Anteile an der Gesamtnutzfläche etc.
Welchen Wert haben schlichte Eigentumsanteile einer Immobilie?
steht eine Liegenschaft im Eigentum mehrerer Personen (schlichtes Miteigentum) und soll nur ein bestimmter Liegenschaftsanteil bewertet werden, so ist grundsätzlich der Wert der gesamten Liegenschaft zu ermitteln und sodann der arithmetische Miteigentumsanteil davon zu berechnen.
Von diesem Rechenwert wird wegen eingeschränkter Veräußerbarkeit bzw. Verfügungsgewalt dieses Anteils ein Zu- oder Abschlag vorzunehmen sein.
10-15% Abschlag für einen Hälfte Anteil
> 15% Abschlag für einen Miteigentumsanteil von weniger als 50%
< 10% Abschlag bei einem Miteigentumsanteil von mehr als 50%
Zuschlag: je nachdem ob für den Erwerber dadurch Mehrheits- oder Alleineigentum erreicht werden kann.
Die Einordnung und Wahl eines Zu- oder Abschlages obliegt dem Fachmann und ist zu begründen.
Eigentumrecht am Mindestanteil im Wohnungseigentum?
Mindestanteil nach § 2 Abs. 9 WEG 2002 ist jener Miteigentumsanteil an der Liegenschaft, der zum Erwerb von Wohnungseigentum an einem Wohnungseigentumsobjekt erforderlich ist. Er entspricht dem Verhältnis des Nutzwerts des Wohnungseigentumsobjekts zur Summe der Nutzwerte aller Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft.
Dieses Verhältnis drückt den Eigentumsanteil an der Liegenschaft aus. Damit ist das Wohnungseigentumsrecht (= Nutzungs- und Verfügungsrecht) untrennbar verbunden. Auf dieser Basis wird ein Berechnungsschlüssel auf der Liegenschaft ermittelt.
Die dafür notwendige Nutzwertfestsetzung erfolgt im Rahmen eines Nutzwertgutachtens. Grundlage dafür ist die jeweilige Nutzfläche der geeigneten Objekte. Die Nutzfläche ist lt. § 7 WEG 2002 in Quadratmetern auszudrücken.
Welchen Wert hat Eigentumrecht am Mindestanteil im Wohnungseigentum?
Benötigt man den Wert eines individuellen Wohnungseigentumsobjekts – einer konkreten Immobilie, der einer tiefgehenden Überprüfung standhält, ist folgendes notwendig:
- Befundbegehung an Ort und Stelle,
- Erhebungen in die Urkundensammlung beim örtlich zuständigen Bezirksgericht,
- Einsichtnahme in die Bauakten (letzter baubehördlicher Konsens) am Gemeindeamt oder zuständigen Magistrat,
- Anforderung von Unterlagen bei der Hausverwaltung sowie
- umfangreiche Marktkenntnis der lokalen Gegebenheiten
der Bewertung oder der Einschätzung zu Grunde zu legen.
Für die Bewertung werden gem. § 3. (1) LBG Wertermittlungsverfahren angewendet, die dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen.
Als solche im LGB genannte Verfahren kommen insbesondere das
- Vergleichswertverfahren (§ 4), das
- Ertragswertverfahren (§ 5) und das
- Sachwertverfahren (§ 6) in Betracht.
Wenn es zur vollständigen Berücksichtigung aller den Wert der Sache bestimmenden Umstände sind erforderlich ist (§ 3 (2) LBG), sind mehrere Wertermittlungsverfahren für die Bewertung anzuwenden.
Bei gleichartigen Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhäuser kommt das Vergleichswertverfahren, sonst das Sachwertverfahren und bei im Vordergrund stehender Vermietung das Ertragswertverfahren in Frage. Voraussetzung ist eine gewissenhafte Erhebung der relevanten Umstände (vor allem Nutzfläche, Ausgestaltung,
Eine korrekte Bewertung hat alle den Wert einer Liegenschaft bestimmenden Umstände vollständig zu enthalten und im Gutachten schlüssig und nachvollziehbar zu dokumentieren.
